preapproval.jpg 좋은 집을 찾았다면, 그  다음 필요한 것이 무엇일까?

최근들어서부터 어느 때보다 융자 자격심사가 까다로와 졌다. 아니, 이제서야 정상화 된 것이라고 봐야 할것 같다. 왜냐면 그 동안에도 규칙은 있었지만 잘 지키지 않아서 유명무실해졌던 것일 뿐이다.

따라서 요즘에는 바이어들 뿐만 아니라 셀러들이 가장 걱정하는 것도 "바이어가 융자를 받을수 있는가?" 하는 점이다. 왜냐하면, 비록 계약이 되었더라도 바이어가 융자를 못받으면 (전액 현금으로 구입하는 것이 아니라면) 집을 팔수 없기 때문이다.

계약한 바이어가 집을 못살 경우, 셀러는 새로운 바이어를 찾기 위해 다시 시간을 소비해야하고, 그 동안 계속해서 모기지 이자도 부담해야하므로 손실이 크다.  이사갈 집을 계약한 셀러라면, 연쇄적으로 계약이 파기될수 밖에 없어서 파장이 커질수도 있다.

거꾸로 생각해서, 만일 바이어가 융자를 받을 수 있다는 증거(Pre-approval letter)를 제출할 수 있다면, 가격을 약간 싸게 제시하거나 여러가지 단서를 붙이더라도 셀러가 그대로 받아들일 가능성이 높다. 

예를 들어 생각해보자. 55만달러짜리 집이 있다. 이 집은 마켓에 2달정도 나와 있었는데, 어느날 오퍼 2개가 동시에 들어왔다. 바이어 A는 53만달러에 오퍼를 내면서 아무 서류도 제출하지 않았고, 바이어 B는 52만 5천달러에 오퍼를 내면서, Pre-approval 레터를 첨부하면서 추가적으로 워런티와 이런저런 픽스쳐를 넘겨 달라고 요구했다.

예전 같았으면 A가 선택되었을 가능성이 높다. 왜냐면 웬만하면 융자가 나왔고 (심지어는 크레딧이 없거나 직업이 없어도 해주겠다는 광고도 심심찮게 봤으니 가히 짐작할만 하다), 구입금액의 100%에 해당되는 융자도 공식적으로 받을수 있었으니, 융자가 안돼서 집을 팔지 못하게 되는 경우는 흔치 않았기 때문이다.

그러나, 요즘이라면 B가 선택될 가능성이 높다. 왜냐면 A를 선택했는데, 만일 A가 융자를 못받게되면, 다시 마켓에 내놔야 하는데, 그동안의 시간낭비와 비용손실이 너무 크기 때문이다. B를 선택하면 사소한 요구들을 들어줘야하는 부담이 있고, 가격도 5천달러 적지만 융자 때문에 계약이 파기되는 위험부담은 적을 것이기 때문이다.

바이어 입장에서보면 어떤 것을 얻었나? 5천달러를 절약하면서도 더 환영받는 사람이 된 것이다. Pre-approval 레터를 준비하는데 들어간 돈은 전혀 없다. 공짜인 셈이다. 어느 융자회사를 찾아가더라도 기꺼이 만들어 주는(물론 자격이 되어야 하겠지만) 서류를 계약하기 전에 미리 셀러에게 보여준 것에 불과하다. 어차피 해야될 일을 조금 앞당겨 했을 뿐인데, 돈도 절약할수 있고, 환영받는 사람도 된 것이다.