"SHORT SALE 집을 사려고 하는데 어떻게 생각하세요?" 


이런 질문을 자주 받습니다. 쉬운 것 같은 질문이지만 "집에 따라서 다르지요"라고 두리뭉실하게 대답해 드립니다. 이유가 있습니다. 간혹가다 괜찮은 집이 나오기도 하지만 대부분 오버 프라이스 되었거나 상태가 좋지 못한 경우가 많기 때문입니다.


첫번째 문제로는 숏 세일로 나오는 집은 대부분 몇년간이나 관리가 안된 집이 많습니다. 사정이 안좋아서 모기지를 못내는판에 집 관리에 돈을 썼을리가 없습니다. 집에서 뽑을 수 있는 것은 최대한 뽑아내고, 재투자는 안했기 때문에 집이 급격히 노화되었습니다.


두번째 문제로는 오버 프라이스 입니다. 가격이 떨어져서 숏세일로 나온 집도 물론 있지만, 상당수의 숏세일은 집 가치에 비해서 모기지를 너무 많이 얻어 쓴 경우입니다. 실제 가치보다 모기지를 더 내주면 안되는 것이 원칙이지만, 어프레이저의 사적 의견이 개입된다면 실제 가치보다 감정가를 더 높게 뽑아내는 것이 어렵지 않았습니다. 


예를들면 집 가치가 $300,000 정도였는데 모기지로 $350,000을 얻어쓰고 $300,000에 숏세일로 내놓은 경우도 많습니다. 이런 집을 사게 되면 싼것도 아니고, 관리도 안되어 있고, 숏세일 절차로 인하여 클로징이 오랬동안 지연되는 등의 피해를 볼수 있습니다.


세번째 문제로는 클로징 지연입니다. 렌더로부터 사전 승인을 받고 시작하는 숏세일의 경우에도 짧게는 한달, 길게는 여섯달까지 지연되는 경우가 있습니다. 집을 구입하려고 모기지도 알아보고 이사준비도 해가고 있는데, 몇달씩 아무 기약없이 기다리는 것은 쉽지 않은 일입니다. 이사 기간이 안맞아서 MONTH-TO-MONTH로 지내는 경우, 자칫 이로 인해 추가되는 비용이 숏세일 이득을 초과할 수도 있습니다. 


또한 모기지 이자율이 최저점에 이르렀을때 락을 시켜야 하는데, 클로징 날짜가 불분명하므로 락도 못시킵니다. 이로 인해 올라가는 이자율로 인해서 자칫 더 비싸게 주고 사는 꼴이 될수도 있습니다.


네번째 문제로는 포클로져 주택보다 여전히 비싸다는 것입니다. 렌더가 숏세일을 승인하는 이유는, 포클로져로 파는 것보다 자신들에게 이익이 되기 때문입니다. 즉, 포클로져로 팔때보다 더 받을 수 있기 때문입니다. 바꿔 말하면 구매자 입장에서는 포클로져를 구입하는 것보다는 비싸게 사는 셈이라는 것입니다.


예를들면, 원래가치 $75만불 주택이 $65만불에 숏세일로 나왔다가 거래가 안되어서, 나중에 포클로져로 $50만불에 팔린 것이 예입니다. 만약 어느분이 숏세일 단계에서 구입했다면 $15만불을 추가로 지출한 셈이 되었을 것입니다.


이런 이유들 때문에 숏 세일 집을 구입하실 때는 더욱 더 주의가 요구됩니다. 그럼에도 불구하고 숏 세일 집을 구입하는 경우가 있습니다. 그 이유도 들어보겠습니다.


첫째로는, 아주아주 간혹가다가 괜찮은 집이 나올 수 있습니다. 이런 집은 금방 팔리기 때문에 포클로져까지 안갑니다. 숏세일 단계에서 조금이라도 싸게 구입할 수 있다면 다행인 것입니다. 업그레이드가 많이 된 집 중에서 이런 경우가 종종 있습니다.


둘째로는, 아주 싸게 나오는 경우입니다. 렌더측에서도 독자적으로 별도의 감정을 합니다만 잘못 감정되는 경우가 종종 생깁니다. 렌더측 어프레이저가 광범위한 지역을 담당하다보면 해당 지역의 시세에 어두울수가 있습니다. 담당 부동산 회사조차 시세에 어두웠서 낮은 가격에 리스팅을 내놨다면 이런 집은 운좋게도 아주 싸게 팔릴수 있습니다. 실제로 간혹 발생하는 일입니다.


하지만 다시한번 말씀드리지만, 이런 집은 많이 없습니다. 숏세일이나 포클로져 주택의 경우에는, 해당 지역에 능통한 리얼터와 함께 일하지 않으면 잘못된 선택을 할 가능성이 아주 높으므로 주변의 의견을 귀를 기울여 들으셔야 합니다.