커머셜 투자에는 위험 부담이 따릅니다. 일반적인 위험부담 이외에도 다음과 같은 것들이 있습니다.

• Technology Risk : 비디오 카세트 수리점을 열었다. 잘 되었다. 몇년뒤 사람들은 더이상 찾지 않았다.
• Legislative Risk : 시거 판매점을 열었다. 잘 되었다. 몇년뒤 공공장소에서 흡연이 금지되었다.
• Capital Market Risk : 건물을 구입했다. 몇년뒤 파이낸스 이자율이 폭등했다.
• Environmental Risk : 오래된 건물을 구입해 렌트했다. 잘 되었다. Asbestos 규제가 강화되었다.
• Liquidity Risk : 건물을 샀다. 갑자기 돈이 필요해서 팔려고 했는데, 구입가 이상으로 팔기가 힘들다.

이런 위험부담을 감수할 수 있다면 투자를 진행해볼수 있는데, 일반적으로 통용되는 개념은 다음과 같습니다.

• Gross Income : 이상적인 총 수입
• Effective Gross Income = Gross Income - Vacancy
• NOI (Net Operating Income) = Effective Gross Income - Operating Expenses
• Cash Flow = NOI - Debt Service(Financing payment)
• Cash on Cash Return = Cash Flow / Purchase Costs (즉, Downpayment)
• After Tax Cash Flow = Cash Flow - Depreciation - Taxes

투자자 손에 들어가는 실질적인 "현금"은 After Tax Cash Flow 입니다. 예를들어, 현금 $500,000과 융자 $1,500,000로 $2,000,000 짜리 건물을 매입했습니다. Gross Income은 $400,000/Year이고, 공실률이 10%라서, Effective Gross Income은 $360,000 이 됩니다. NOI는 $200,000이고, Cash Flow는 $70,000이 되었습니다. 세금을 떼고나니 남는 돈이 $40,000 이었습니다. 즉, 주인은 매년 $40,000를 가져갈수 있는 것입니다. $500,000의 현금을 투자했는데 매년 $40,000를 가져갈수 있으므로, 수익률은 8% 입니다. 

이 수익 이외에도 나중에 건물을 팔아 챙길수 있는 양도차익을 기대해 볼수 있습니다. 양도 차익이 커서 양도세를 많이 내야하게되면, 1031 Exchange나 Installment Sale을 고려해 볼수도 있습니다.

건물을 구입할때, 이것만 고려하면 되느냐? 그것은 아닙니다. 회계 장부가 정확하지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 다음과 같은 요소들을 고려해 볼수 있습니다.

• 현 주인의 Debt Service는 얼마나 되나?
• 주인이 직접 management하는 비용은 처리되었나?
• 401K, Medical insurance 등은 처리되었나?
• Travel, Meal 등은?
• Car 유지비는?
• 렌트율, 공실율은 주변 시세와 맞나?
• Merket rent는? Contract rent는?
• Depreciation은?
• Replacement reserve는?

고려할 것들이 많이 있습니다. 애틀랜타 부동산 AALA 에서는 다음과 같은 서비스를 제공하고 있습니다.

• Market Plan
• Selecting locations to visit
• Site tour (1 day)
• Follow-up with the client
• LOI
  • Tenant improvement allowance?
  • Landlord build out?
• Negotiations
• Responses to LOI
• Draft Binding Contract (with Deposit) 
• Space design
• Construction costs
• Execute the Contract
• Arrangement
• Construction
• Move-in