부동산을 현금으로 구입할 것이 아니라면 모기지를 받아야 하는데, 이때 제일 중요한 것이 크레딧 이다. 이자율과도 직결되어 있고, 다운페이 비율도 크레딧에 따라서 결정된다. 제출해야 하는 서류의 갯수와 종류도 달라진다.

그렇다면 크레딧이란 무엇인가?  왜 크레딧을 중요시 하는가?

이에 대해서 가장 잘 설명한 문구를 인용하자면,

“If I give this person a loan or credit card, how likely is it that I will get paid back on time?” There are three major credit reporting agencies (Equifax, Experian and TransUnion) in the United States that maintain records of your use of credit and other information about you. These records are called credit reports, and lenders will want to check your credit report when you apply for credit. In most cases, lenders will also want to know your credit score.

크레딧은 "지불 약속을 지키는 능력"이라고 볼수 있다. 그리고 크레딧의 좋고 나쁨을 숫자로 표현한 것을 크레딧 스코어이며, 대표적인 스코어가 FICO Score라는 것이다. FICO는 1956년에 설립된 Fair Isaac Corporation을 뜻하며, 이 회사에서 만든 스코어 체계를 사용하여 점수를 낸것을 FICO Score라고 한다.

FICO Score 이외에도 다른 수 많은 크레딧 스코어가 있지만, 대부분의 은행과 모기지 회사, 자동차 파이낸스 회사들에서 FICO Score를 사용하고 있기 때문에 크레딧 스코어라면 의례히 이 점수를 말하는 경우가 대부분이다.

FICO Score는 300점에서 850점대까지 있다. 각각의 크레딧 유니온에서 제공하는 정보가 다르고, 각 유니온에서 사용하는 스코어링 모델이 다른데, Equifax는 Beacon 5.0, Experian은 Fair Isaac Model, TransUnion의 Empirica 또는 Classic 04 모델의 FICO Score를 많이 사용한다.

이 스코어에 따라서 모기지 이자율이 달라진다. $300,000의 융자를 받았을때 매달 지불하는 비용을 예를 들자면 (참고로, 개인별 히스토리, 융자회사, 거주 지역, 융자시점 등에 따라서 이자율 및 범위가 달라진다),
FICO® scoreAPR Monthly payment
740-8504.000%$1,432
700-7394.250%$1,476
680-6994.750%$1,565
660-6795.500%$1,703
620-6596.325%$1,872
580-6197.500%

$2,098


와 같은 식으로 된다. 시시각각 변하는 금융시장 상황에 따라서 바뀌는 이런 도표를 이용하여 모기지 이자율이 계산된다. 위 도표는 하나의 예일 뿐, 크레딧 스코어가 나쁘면 이자율이 높더라도 융자가 나와주기만 해도 다행이겠지만, 실제로는 아예 안나오는 경우가 대부분이다.

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크레딧 스코어 알아보기

FICO Score는 유일하게 FICO에서만 제공하고 있다.  예를들면, Transunion 웹사이트에서 조회한 크레딧 스코어는 절대 FICO Score가 아니다. 그저 FICO 스코어를 흉내낸 가짜 스코어일 뿐이다. 이 점수를 믿고 모기지를 신청하거나 하는 오류를 범하면 안된다. 흔히, 이 가짜 점수를 FAKO라고 말하기도 한다 (Fake-O, 가짜 스코어라는 뜻).

 

최근에는 VantageScore라는 것을 3개의 크레딧 유니온에서 공동 개발해서 사용하고 있다. 500~990점까지 분포되어 있는데, FICO에 대항하기 위해서 만들었지만 반독점 소송에 걸려있어서 앞날을 예측하는 것은 쉽지 않다. 중요한 것은 대부분의 렌더와 은행은 FICO Score를 여전히 사용하고 있다는 점이다. 

 

반독점 소송 와중에 Experian에서는 FICO 제공을 일방적으로 중단해버렸다. 일반 소비자는 이 점수를 확인할 방법이 없어졌고, Lender측에서만 알수 있다. 즉, 자신이 모기지를 얻을때 사용할 점수를 자기 스스로가 확인할 수 없는 상황에 달했으므로 앞으로 문제가 커질 소지가 다분하다.

 

 

크레딧 스코어 높이기

크레딧 스코어를 높이려면 빚을 가능한한 줄이는 것이 좋다. 차를 구입해서 매달 갚아나가는 것이 좋을수도 있지만, 빚이 늘어나는 것이므로 크레딧 스코어는 떨어진다.  또한 신용카드를 많이 사용해도 크레딧 스코어가 떨어진다.

그렇다면 차를 사지도 말고, 크레딧 카드를 사용하지도 말라는 말인가?   그렇다. 차도 사지말고, 크레딧 카드도 사용하지 않으면 크레딧 스코어가 높아진다. 

그러나 아무런 크레딧 활동을 안해도 크레딧 스코어가 떨어진다. 카드를 모두 없애고, 차도 현찰로만 구입하면 아무런 히스토리가 남지 않으므로 크레딧 스코어가 떨어지고, 심지어 집을 사려고 할때 크레딧 스코어와 관계없이 융자 자체가 안나온다.

따라서, 신용카드를 사용은 하되 부득이한 경우에만 조금 사용하고, 대부분의 금액은 Debit 카드를 사용하는 것이 바람직하다. 신용카드 사용금액이 신용카드 사용한도 금액의 35%를 넘지 않도록 한다. 예를들면, 한도가 $5,000인 카드가 있다면 $1,750 이상을 사용하지 말아야 한다.

흔히 하는 질문이, "카드를 성실하게 사용하고, 카드 페이먼트도 꼬박꼬박 매달 전액 상환했는데 크레딧 스코어가 낮아진다"는 것이다. "성실함"이란 날짜 지키는 것 뿐만아니라 "자신이 사용할수 있는 한도에 비춰서 너무 무리하게 사용하지 않았는가?"에도 있다는 점을 잊었기 때문에 나오는 질문이다.

차와 집을 구입할 예정이라면, 먼저 집을 구입하고, 나중에 차를 구입해야 한다. 차부터 구입하면 빚이 늘어나기 때문에 크레딧 스코어가 낮아진다. 이렇게되면 집을 구입하려고 할때 이자율이 높아지는데, 잘못하면 차 한대값 이상의 부담이 늘어날수도 있다. 배보다 배꼽이 더 커지는 격이다.

크레딧 스코어 관리하기

크레딧 스코어를 높이는 것도 중요하지만 떨어뜨리지 않는 것도 중요하다.

1. 신용카드 사용금액은 마감일 10일전에 내라.
2. 모기지 페이먼은 절대로 늦으면 안된다. 실수란 있을수 없고, 변명도 안통한다.
3. 차를 할부 또는 리스로 구입했다면 마감일 이전에 꼭 내라.
4. 신용카드 대금을 매달 전액 내라. (리볼빙에 의존하지 말고).
5. 주기적으로 크레딧 리포트와 스코어를 점검해라.

크레딧 스코어에 도움이 안되는 것들

다음은 크레딧 스코어를 높이는데 도움이 안되는 항목이다. 

1. 휴대폰 사용요금을 매달 꼬박꼬박 내는 것.
2. 전기요금을 매달 꼬박꼬박 내는 것.
3. 물세를 꼬박꼬박 내는 것.
4. 하우스를 렌트하고, 매달 월세를 현금으로 꼬박꼬박 내는 것.

크레딧 스코어에는 직접 영향이 없지만 융자 받을때 도움이 되는 것들

1. 아파트 렌트를 매달 정해진 날짜 이전에 꼬박꼬박 내는 것.
2. 하우스를 렌트하고, 매달 월세를 Personal Check으로 꼬박꼬박 내는 것.


그러나 대체 크레딧을 더 이상 인정하지 않는 렌더가 대부분이라서 이제는 위 두가지는 별 도움이 안된다.



연체 및 콜렉션(채권 추심)


요금 청구서나 채무를 잊고 몇달, 몇년을 보내 버리면 본인도 모르는 사이에 콜렉션(채권추심) 회사에서 연락이 올수도 있다. 다행히 이때라도 내면 크레딧 리포트에 기록이 안되는 경우가 대부분이다. 콜렉션 회사로 채권이 넘어간 후 90일 이내에 내면 대부분 기록이 남지 않는다. 만약 90일이 넘어가면 크레딧 리포트에 기록이 올라가는데 7년까지 기록이 남는다. 


콜렉션 회사에서 연락이 와서 돈을 낼때는 반드시 "이 돈을 받음으로써 크레딧 뷰로에 보고하지 않겠다"라는 약속을 서면으로 받아두는 것이 좋다. 물론 순순히 이런 약속을 해주지는 않지만, 돈을 받을 욕심에 결국은 해주게 된다.


모기지를 받으려고 할때, 본인 크레딧 리포트에 콜렉션 기록이 있고 미납 금액이 있는 것을 발견했다고 하더라도 서둘러 내면 안된다. 아이러니하게도 미납 금액을 납부하는 순간 묵었던 기록이 다시 살아나면서 크레딧 스코어가 대폭 떨어진다. 대신, 모기지를 받는 날 그 자리에서 미납 금액을 상환하는 조건을 다는 것이 정답이다. 최소한 모기지는 떨어지기 이전의 크레딧 스코어로 받을 수 있기 때문이다.



일상 생활속의 크레딧

크레딧이 좋고 나쁨은 스코어로도 표현이 되지만 그 사람의 일상 생활속에서도 드러나게 되어 있다.

예를 들면, 약속을 하고 약속시간을 지키는 것도 한가지 예이다. 1시에 만나기로 약속을 해놓고, 아무런 연락도 없이 약속장소에 안나타나는 사람이 있다고 가정해보자. 이 사람의 크레딧이 좋을까? 이런 사소한 일로 그 사람의 전체를 판단하는 것은 힘들겠지만, 이런 분이라면 나중에 모기지 납부 약속도 쉽게 잊어버릴 것 같다.

작은 약속이라도 중요하게 생각하고 꼭 지킬려고 노력하는 사람에게는 큰 돈도 꿔줄수 있겠지만, 작은 약속은 약속으로 치지도 않는 사람에게 큰돈을 꿔주는 것은 도박이나 다름없을 것이다.

물론 크레딧 스코어가 이런 개인의 일상 생활까지는 표현하지는 못할수는 있지만 약속을 지키는 것은 크레딧 스코어를 떠나서 사회 생활을 하는데 있어서 꼭 필요한 것이다. 약속시간에 몇분 늦을것 같으면 꼭 전화해서 늦는다고 말해주고, 못 지킬 약속은 하지를 말며, 약속을 했으면 꼭 지키려고 최대한 노력하고, 정말로 안될 것 같으면 미리 연락해서 약속을 취소해야 하지 않겠는가?



* 크레딧과 관련된 잘못된 상식

A. 크레딧 스코어는 낮지만 한번한 약속은 꼭 지킵니다 (X)

해석) 왜 크레딧 스코어가 낮아졌는지 생각해봐야 한다. 약속을 잘 지키는 사람이었다면 크레딧 스코어가 낮아질리 없다. 본인의 의사와 관계없는 불가항력적인 이유로 낮아진 경우가 아니라면, 약속을 정말로 잘 지켰는지 돌이켜 봐야 한다.

크레딧 카드 대금을 늦게 내지는 않았는지, 모기지 페이먼을 늦게 내지는 않았는지, 본인의 신용에 비하여 너무 많은 물건을 구입하지는 않았는지를 돌이켜 보자. 아니라면 크레딧 스코어가 당연히 좋아야 한다. 따라서, 크레딧 스코어는 낮지만 약속은 잘 지킨다는 말은 거짓일 가능성이 높다.


B. 크레딧은 없지만 융자를 받을수 있을까요? (X)

해석) 크레딧은 돈을 갚을 능력이 있을 것인지, 갚으려고 얼마나 노력을 할 것인지를 말해주는 것이며, 이를 점수화한 것이 크레딧 스코어이다. 크레딧이 없다는 말은 융자를 받은 후, 돈을 갚을 능력이 있는지 모른다는 뜻이고, 실제로 갚을 의사가 있는지도 모호하다는 뜻이다.

한번 바꿔서 생각해보자. 현금을 갖고 있는데  누가 돈을 꿔달라고 한다. 일면식도 없는 분이다. 돈을 갚을 능력이 있는지도 모르겠고, 돈을 갚을 의지조차 있는지도 모호하다. 돈을 빌려주겠는가? 


C. 이민 온지 얼마 안되어서 크레딧이 없네요. 하지만 약속하나만큼은 잘 지켜요. 믿어주세요! (X)

해석) 모국에서 크레딧이 좋았다면 이민 온 나라에서도 크레딧이 좋아야 하는 것이 당연하다. 하지만 처음에는 꼭 그렇지는 않다. "약속"을 지키는 기준과 기대치가 다르기 때문이다.

예를들면, 전화요금을 미납하여 다음달 청구서에 합산시켜 나오게 했던 기억이 있는 분이라면 조심해야 한다. 바쁘다보면 자동차 할부금을 내지 않아서 다음달에 합산 청구되는 경우도 있다. 잘못하면 크레딧 리포트에 기록이 남으면서 스코어가 대폭 떨어질수도 있는 일이다. 

"크레딧 스코어 = 약속을 지키는 능력"이라고 볼수 있으므로, 이런 분은 다른 약속도 못지킬 가능성이 높다. 약속을 어길 생각이 전혀 없었지만, 문화적 차이로 인하여 본의아니게 약속을 어길수도 있다. 하지만, 어찌되었건 약속을 지키지 못한 것이 엄연한 사실 아닌가?

이런 관례나 시스템에 익숙해질때쯤 되면 크레딧 스코어도 같이 높아진다. 따라서, 이민온지 얼마 안되어서 크레딧 스코어가 낮다는 말은, 아직은 시간이 더 필요하다는 말과 같은 뜻이다. 그 동안은 모기지를 얻기 힘들수도 있다.



DISCLAIMER

애틀랜타 부동산에서는 글의 정확성과 신뢰도를 위하여 최대한 노력을 하였으나, 본 글에 대해서는 어떤 보증을 하지도 하지않지도 않습니다. 글의 내용을 받아들이는 것은 전적으로 글을 읽는 독자분께 있음을 밝혀드립니다.