리얼터로써 제일 많이 받는 질문중 하나가 "집 살때 돈은 언제까지 준비해야 하는가?"이다. 당연한 것을 왜 물을까라고 생각할수도 있지만, 집 구입을 심각하게 고민하는 시점이 되면 생각만큼 쉽지 않은 문제가 될때도 있다. 


대부분 자금을 어떻게 조달할지부터 먼저 고민하게 된다. 얼마짜리를 구입하고, 그 부담은 얼마정도 될테고, 융자를 받을까 현금으로 구입할까, 융자를 받으면 얼마나 받을까, 내가 받을 능력이 될까, 은행에 가면 해줄까, 만약 안되면 어쩌지, 융자를 받으면 다운페이는 몇일까지 준비해야 할까, 현금으로 하면 언제까지 준비해야 할까 등등 수많은 경우의 수가 있다. 하지만 머리 속으로 고민만하지 실제 확실히 준비하는 분은 그리 많지 않다.


"얼마는 어디서 끌어오고, 얼마는 꿔오고, 얼마는 통장에 있는것, ... 될 것 같네". 


이렇게 생각으로만 하고 마는 경우가 대부분이다.


결론부터 말하면, 현금으로 구입할 것이면 집을 보러다니기 전에 손에 현금(Cash)이 쥐어져 있어야 하고, 융자로 구입할 것이면 융자 사전 승인서(Pre-Approval Letter)가 쥐어져 있어야 한다. 특히 요즘 같은 마켓에서는 더욱 그렇다.


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집이 잘 안팔리는 때 (마켓에 나온지 세달 만에 팔리고 여섯달 만에 팔리고 하는) 같으면 이렇게까지 서둘러 준비할 필요는 없다. 하지만, 나온지 몇주안에 팔리는 상황이라면 이런 사전 준비를 안하고 아무리 집을 보러다녀봐도 마음에 드는 집을 사기는 쉽지 않다. 혹시라도 "잠깐~! 요즘 경기도 안좋다는데 집이 빨리 팔린다고?"라고 묻는 분이 있을 것 같다. 집만 좋으면 경기가 나쁘면 나쁜대로 싸게 빨리, 경기가 좋으면 좋은대로 비싸게 빨리 팔린다.


융자보다 현금으로 구입하는 경우에 오히려 사전준비 시간이 더 걸릴수도 있습니다. 융자로 구입하는 경우에는 구두로 설명 가능한 부분은 구두로 설명하면서 자격심사서(Pre-Qualification Letter)를 받아서 급한대로 처리할 수도 있지만, 현금으로 구입하는 경우에는 순전히 서류만으로 증명을 해야하는데, 은행에 현금을 쌓아놓고 사는 사람이 그리 많지 않으니까 서류 준비에 오히려 시간이 더 걸릴수 있다. 돈이 있더라도 다른 곳에 투자해놨거나, 몇주내로 현금화가 가능하더라도 증명이 쉽지 않는 경우도 있고, 해외에 묻어 놓은 경우도 의외로 많다.


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특히 현금을 해외에 예치해 놨을때가 가장 큰 문제다. 실무적으로야 송금받는데 이틀이면 충분하지만 현실적으로는 넘어야 할 장벽이 높다. 우선 해외에서 발행한 잔고증명의 효력을 인정해주지 않는 경우가 많고, 인정해주더라도 잔고증명을 준비하는데 시간이 꽤 걸릴 수도 있다. 만약 아주 좋은 집이 나와서 하루 이틀을 다퉈야하는 시점에 이런식으로 시간을 소비해서는 경쟁에서 이길 수 없다.


또한 막상 운좋게 계약에 들어가더라도 급변하는 환율 때문에 송금이 지연되는 경우도 많고 아예 불가능해지는 일도 종종 발생한다. 이런 일을 자주 겪다보니까 애틀랜타 지역에서는 아예 해외 잔고증명은 인정 안하겠다는 셀러들도 늘어나고 있고, 심지어 해외잔고증명 사기 주의보까지 내려지는 일이 발생한적도 있다.


$20만달러를 송금하는데 환율이 5%만 출렁여도 $1만달러의 손실이 몇일만에 생길수도 있는데, 집 안의 화장실을 다 뜯어 고칠수 있는 돈이 공중으로 사라지는 셈이다. 송금 당사자의 심정은 충분히 이해가 가지만, 이런 문제에 익숙하지 않은 셀러 입장에서는 사기당한 기분이 들만도 하다.


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요즘 같이 집 값이 좋아서 매매 속도가 빠른 시점일수록 준비된 바이어만이 좋은 매물을 차지할 수 있다. 물론 동작이 조금 늦다고 구입을 못하는 것은 아니나 다른 사람들이 선택하고 남은 조금 떨어지는 매물들 중에서 골라야 할 것이다. 미리미리 준비하고 나서야 한다.


- 미국내 은행에 있는 CD 등은 현금과 동일하게 인정된다.

- 해외 계좌에 있는 돈은 미리 미국내로 송금해놓는다.

- 계좌가 여러개로 분산되어 있거나 명의가 다른 것은 계약단계에서는 용인될 수 있다.

- 융자를 받더라도 다운페이는 미리 미국내 은행 통장에 있어야 한다.

- 융자 상담만 받고 사전승인서를 안받아 놨다면 지금 받아놓는 것이 좋다.


아는 친구가 있어서 전화 한통만 하면 몇분 내로 융자 사전승인서를 받을수 있다고 말씀하는 분도 있다. 그렇게 쉬운 일이면 왜 지금 전화해서 받아놓지 않는가? 


"구입할 집도 정해지지 않았는데 왜 귀찮게 그것을 지금 준비해야 합니까?"라고 할수도 있다. 틀린 말은 아니다. 그러나, 준비가 안되어 있어서 좋은 기회를 놓치거나 딜을 할 타이밍을 놓치게되면 돈을 더 주고 구입해야 할 수도 있다. 물론, 부자라서 돈을 조금 더 주고 사도 상관 없다고 하면 그렇게 해도 좋지만, 최저가를 원하는 사람이라면 미리미리 준비해야 한다.



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