차압주택을 구입하여 시세 차액을 남기고 싶어하지 않을 사람은 있을까? 나중에 제값을 받고 팔수만 있으면 더 없이 좋겠고, 만약 여차하더라도 싸게 다시 팔아버리면 되니까 이보다 더 좋은 선택이 없을 것이다. 이런 선행을 베푸는 뱅크들은 천사인가?bo.jpg

차압 주택을 구입할때는 특히 주의할 점들이 매우 많다. 권리 관계나 보이지 않는 Lien등의 문제는 중요한 것이 아니다. 부동산 에이전트, 타이틀 회사, 변호사, 모기지 회사 등이 점검하기 때문에 특별한 경우가 아니라면 큰 문제는 안된다.

상당수의 차압주택들은 결점이 많아서 차압으로 밖에 팔릴 수 없는 경우가 많다. 법적인 결함이나 물리적 결함이 아닌 경제적 결함 때문이다. 위치가 나쁘다던지 집 내부 구조가 좋지 않아서 주변 집들보다 시장 가치가 상당히 떨어지는 경우가 많다. 

이런 경제적 가치는 감정(appraisal)시에는 반영이 안되기 때문에 리파이낸싱을 통해 모기지를 많이 얻는데는 도움이 된다. 모기지를 많이 얻고 감당하지 못해 포클로져 하게 된다. 다음에 구입한 집 주인도 모기지는 많이 얻을수는 있지만 팔리지는 않아서 결국 또 포클로져 할수밖에 없다. 그 다음 주인도 마찬가지이다. 그래서 포클로져를 계속 반복하는 집들이 종종 있다.

아래 도표는 애틀랜타에 있는 어느 집의 세일 히스토리이다.  실제 사례이다.

fcsample.png

다른 하나는 집이 그 집에 거주하는 사람들에게 미치는 영향이다. 풍수지리를 말하는 것이 아니다. 집의 분위기에 따라서 주인에게 활력을 줄 수도, 침울하게 만들수도, 차분하게 할수도, 흥분되게 할수도 있다. 물론 집 주인의 노력 여하에 따라서 분위기를 확 바꿀수 있지만, 대부분의 사람들은 처음 구입한 상태 그대로 사는 경우가 많다. 중간에 누군가 확 바꿔주지 않는 한 주인이 바뀌더라도 계속 우울한 집으로 남아있게 된다. 

따라서, 차압주택을 구입할때는 집 때문에 포클로져 한 것이 아니라 집 이외의 다른 사정으로 포클로져 한 집을 구입해야 한다. 그렇다고 전 주인의 히스토리를 추적할 필요까지는 없지만, 그 집에 들어서는 순간 그 이유를 파악할수는 있어야 한다. 경험많은 에이전트의 도움을 받아야 한다. 

물론 이런 분위기를 바꿀 자신이 있는 분이라면 두번째 케이스는 해당이 안될 것이다.


interior_good.jpg


집안 분위기를 바꾸는 방법중 공통적인 것을 들자면, 실내 페인트를 뉴트럴 컬러로 칠하고, 실내 조명을 늘리거나 스카이 라이트를 설치하여 집안을 밝게 해주고, 집 주변에 나무가 많으면 잘라서 햇빛이 집으로 잘 비추도록 해주는 것이 좋다. 키친과 배스룸도 적은 비용으로 산뜻하게 리모델링 할수 있다. 필요에 따라서 비내력벽(Non-Load-Bearing Wall)을 없애거나 새로 만들수도 있다.

위치가 잘못된 집은 어느 누구도 구제할수 없고, 집 구조가 잘못된 집은 Builder나 Rehab 회사가 아닌 이상 개인이 감당하기에는 벅찬 부분이 많다. 이런 집은 값이 싸더라도 그냥 지나치는 것이 상책이다.

아래 사례는 $235,000에 포클로져를 구입하여 25일 뒤에 $385,000에 판매한 케이스다. 외부는 물론 내부를 완전히 새것으로 바꿨다. 이 정도 비용을 부담할 능력과 자신감이 있다면 한번 도전해 보는 것도 나쁘지 않다.

remodel.jpg

5130798_A01_18.jpg
5130798_J01_16.jpg
5130798_O01_86.jpg