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좋은 집을 구입하는 방법은? 바이어가 집을 구입하기 전에 꼭 알아둬야 할 내용입니다. 꼼꼼히 따져보셔야지요. 기타 궁금한 내용은 언제든지 고객센터로 문의해주세요.

통계 데이터를 제시하면 사람들을 설득할때 효과적입니다.

 

예를 들면, 선거할때 "후보 A보다 후보 B를 더 지지한다"라고 말하면 A를 지지하는 사람들은 동의하지 않겠지요. 그러나, 후보 A의 지지율이 46.8%이고, B의 지지율이 52.3%이므로 B가 우세하다라고  말하면 A 지지자라고 하더라도 동의하지 않을 수 없습니다. 

 

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부동산에서도 마찬가지입니다. "주택경기가 지난해에 비하여 침체되어(상승하고) 있다"라고 말하는 것보다는, "지난해 주택거래 건수에 비해 올해 거래 건수가 30%가 감소(또는 증가)했으므로, 주택경기가 하락(또는 상승)했다"고 말하는 것이 설득력이 있을 것입니다.  

 

"집 값이 지난해보다 많이 떨어졌다(또는 상승했다)"라고 말하면 주먹구구 식으로 들리지만, "집 값이 지난해보다 10% 떨어졌다(또는 상승했다)라고 말하면 훨씬 신뢰감있고 설득력이 있어 보이지 않습니까?

 

그러나 아쉽게도 집 값은 통계데이터만으로는 쉽게 표현할 수가 없습니다. 

 

"미국 리얼터협회에서 발표한 자료에 의하면 애틀랜타 지역의 주택거래 평균가격이 작년에 비하여 10% 높아졌다(혹은 낮아졌다)"는 뉴스가 나올수 있습니다. 기자들은 이 뉴스를 듣고는 "애틀랜타 주택가격 10% 상승(하락)"이라는 제목을 뽑아냅니다. 독자들도 의심없이 믿게 되겠지요.  

 

어떤 문제가 있을까요?

 

통계를 제공하는 측에서는 "평균 거래가격이 10%가 높아(낮아)졌다"라고 말했지 "주택가격 10% 상승(하락)"이라고 말하지는 않았습니다. 그런데, 이 것을 받아들이는 측에서는 주택가격 10% 상승(하락)으로 임의로 해석한 것입니다. 

 

평균 거래가격이란 그 동안 거래된 주택들의 가격을 평균한 것입니다. 

 

예를 들면 작년에 $20만, $30만, $40만 달러짜리 집이 팔렸으면 평균가격은 $30만 달러(=($20+$30+$40)/3) 입니다. 올해 들어서 2만 달러씩 집 값이 올라서 각각 $22만, $32만, $42만이 되었다고 가정해보죠. $42만 달러짜리 집 주인은 팔지않고 계속 거주하고 있고, $22만, $32만 달러 집 주인은 집을 팔았습니다. 옆에 살던 $32만 달러짜리 집 주인도 집을 팔았습니다. 세 집의 평균 매매가격은 $28.7만 달러가 될 것입니다. (=($22+$32+32)/3). 이것만 놓고 보면 평균 매매가격은 작년에 비하여 4% 하락한 셈이 됩니다.  

 

다시 말해, 집 값이 2만 달러씩 올랐는데 통계상의 평균 매매가격은 4% 하락한 것으로 나타난 것입니다.  

 

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부동산 가격이 올랐는지 떨어졌는지는 통계상으로 나타난 수치로는 쉽게 표현할 방법이 없습니다. 집 값이 50%가 하락하더라도 통계치에 나타난 평균가격은 여전히 작년과 비슷할수 있고, 집 값이 100% 상승했다고 해도 평균가격은 여전히 비슷할수도 있습니다.  

 

50만 달러짜리 집을 구입하려는 사람은 집 값이 오르든 떨어지든 여전히 50만불짜리 집을 찾게 됩니다. 집값이 떨어지면 더 좋은 집을 사는 것이고, 집 값이 오르면 허름한 집을 사는 차이만 있지, 거래 가격은 여전히 50만 달러인 것입니다.

 

대부분의 사람들은 집을 정하고 돈을 마련해오는 것이 아니라, 집 살 돈부터 챙겨놓고(다운페이+모기지) 그 돈에 맞는 집을 찾기 때문에 발생하는 현상입니다.

 

지금도 뉴스에 "NAR에서 발표한 바에 따르면 애틀랜타 주택거래지수가 몇퍼센트 상승(하락)했다"는 뉴스가 나올 것입니다. 곧이 곧대로 믿지마세요.

 

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실제로 올랐는지 내렸는지를 알려면, 각각의 주택 가격이 마켓에서 얼마로 인정되냐를 알아내야만 합니다. 그 집에 직접 가서 눈으로 확인하고, 주변의 집들을 직접 눈으로 확인하지 않고는 책상앞에 앉아서는 계산할수가 없습니다. 

 

각 집마다 다 다릅니다. 레이아웃도 다르고, 마감 퀄리티도 다르고, 관리 상태도 다르고, 야드도 다르고... 집의 물리적 상태에 더해서, Home이란 것은 정서적 가치도 중요하기 때문에, 그 집안에서 바이어들의 느끼는 감정도 비용으로 환산됩니다.

 

은행에서 내보내는 어프레이져들의 감정가도 정확하지가 않습니다. 정서적 가치를 매기지 않기 때문입니다. $500,000으로 감정한 두 집이 있는데, 바이어들은 A는 $600,000에도 사지만, B는 $400,000에도 사지 않을수도 있습니다. 그렇다면 이 두집의 가치는 $600,000와 $400,000가 정답입니다. 어프레이져가 매긴 $500,000가 아닙니다.

 

인터넷에 보면 집 주소를 클릭하면 예상값을 표시해주는 서비스들이 인기가 있습니다. 이 수치들은 신뢰도할 수 없는 무의미한 수치들입니다. 

 

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(미국 집의 가치를 알아내는 것은 단순하지가 않습니다)

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