stat.jpg사람들을 설득할때 가장 효과적인 방법은 "통계" 데이터를 제시하면서 설득하는 것입니다.

예를 들면, "대통령 후보 A와 B중에서 사람들은 B를 더 좋아한다"라고 말한다면 A를 지지하는 사람들은 동의하지 않을 것입니다. 하지만, 대통령 후보 A의 지지율이 46.8%이고, B의 지지율이 52.3%이므로 B가 우세하다라고  말한다면 A의 지지자라고 하더라도 동의할 것입니다. 

부동산에서도 마찬가지입니다. "지난해에 비하여 올해 주택경기가 침체되어 있다"라고 말하는 것보다는, "지난해 주택거래 건수에 비하여 올해 건수가 30%가 감소(또는 증가)했으므로, 주택경기가 하락(또는 상승)했다"고 말한다면 훨씬 설득력 있게 들릴 것입니다.  

"집 값이 지난해에 비해 많이 떨어졌다(또는 상승했다)"라고 말하는 것 보다는 "집 값이 지난해에 비하여 5% 떨어졌다(또는 상승했다)라고 말하는 것이 훨씬 신뢰감있고 설득력이 있어 보이지 않겠습니까?

그러나, 통계 데이터를 이용하여 설득할때는 함정이 숨어있을 수 있기 때문에 조심해야 합니다. 

"미국리얼터협회에서 발표한 자료에 의하면 애틀랜타 지역의 주택거래 평균가격이 작년에 비하여 3% 높아졌다(혹은 낮아졌다)"는 뉴스가 있을수 있습니다. 이 데이터를 인용하여 "애틀랜타 주택가격 3% 상승(하락)"이라는 신문기사를 쓴다면 독자들은 아마도 믿게 될 것입니다.  

그러면 어떤 점에서 문제가 있을까?

통계치를 제공하는 측에서는 "평균 거래가격이 3%가 높아(낮아)졌다"라고 말했지 "주택가격 3% 상승(하락)"이라고 말하지는 않았습니다. 그런데, 이 것을 해석하는 측에서 주택가격 3% 상승(하락)으로 받아들인 것입니다.  

평균 거래가격이란 그동안 거래된 주택들의 가격을 평균한 것입니다. 


예를 들면 작년에 $20만, $30만, $40만 달러짜리 집이 팔렸으면 평균가격은 $30만 달러(=($20+$30+$40)/3) 입니다. 올해 들어서 2만 달러씩 집 값이 올라서 각각 $22만, $32만, $42만이 되었는데, $42만 달러짜리 집 주인은 팔지않고 계속 거주하고 있고, $22만, $32만 달러 집 주인하고 옆집에 살던 $32만 달러짜리 집 주인이 집을 팔았다고 생각해 보지요. 세 집의 평균 매매가격은 $28.7만 달러가 될 것입니다. (=($22+$32+32)/3). 이것만 놓고 보면 평균 매매가격은 작년에 비하여 4% 하락한 셈이 됩니다.  


다시 말해, 집 값은 2만 달러씩 올랐는데 통계상으로는 평균 매매가격이 4%가 하락한 것으로 나타납니다.  


위 예에서 알수 있듯이, 부동산 가격이 올랐는지 떨어졌는지는 통계상으로 나타난 수치로는 쉽게 표현할 방법이 없습니다. 짒값이 50%가 하락하더라도 통계치에 나타난 평균가격은 여전히 작년과 비슷할수 있고, 집값이 100% 상승했다고 해도 평균가격은 여전히 비슷할수도 있습니다.  

20만 달러를 가지고 집을 구입하려는 사람은 집 값이 오르든 떨어지든 여전히 20만불짜리 집을 찾게 됩니다. 집값이 떨어졌다면 좋은 집을 사게될 것이고, 집 값이 올랐다면 허름한 집을 그 값 에 사게될 것이라는 차이는 있을지언정, 거래 가격은 여전히 20만 달러인 것이다. 


집을 정하고 돈을 끌어오는 것이 아니라, 집 살 돈부터 챙겨놓고(모기지를 합하든 아니든), 그 다음에 그 돈에 맞는 집을 찾기 때문에 발생하는 현상입니다.

여러분이 이 글을 읽는 이시각에도 뉴스에 보면, "NAR에서 발표한 바에 따르면 애틀랜타 주택거래지수가 몇퍼센트 상승(하락)했다"는 뉴스가 나올 것입니다. 


실제로 올랐는지 내렸는지를 알려면, 각각의 개개 주택의 가격이 지금 이 시점에서 팔면 얼마를 받게될 것인지 1:1로 분석해야만 알수 있습니다. 통계나 뉴스를 제공하는 측에서는 그정도로 세부적으로 할수는 없기 때문에 겉으로 드러난 수치만 발표합니다. 받아들이는 독자분들이 지혜롭게 해석해야 하는 셈입니다.