집을 매매하거나 리파이낸싱을 받을때 "타이틀 인슈어런스 (Title Insurance)"라는 것을 구입합니다. 모기지를 얻는 경우, 렌더를 보호하는 타이틀 인슈어런스(Lender's Title Insurance)는 반드시 구입해야 하고, 집 주인을 보호하는 타이틀 인슈어런스(Owner's Title Insurance)는 선택사항입니다. 융자가 없을 경우에는 구입해도 되고 안해도 됩니다. 전액 현금내고 사는 것이니까 집 주인 마음이지요.
관례적으로, 또는 구입하라고 하니까 구입은 했는데, 이것이 도대체 무엇을 보호해주는 것일까요? 자동차 보험, 홈오너 인슈어런스에 대해서는 알지만, 이것을 제대로 아는 분들은 드뭅니다. 심지어 관련 업계에 계신 분들조차 정확한 내용을 모르는 경우가 많습니다.
(Photo by Andreas)
아래 내용은 집을 구입하시는 분께 저희가 매번 설명해 드리는 내용입니다.
타이틀 인슈어런스는 기본적으로 다음과 같은 문제에서 집 주인(또는 렌더)을 보호해줍니다.
- 전 주인 이외의 권리관계가 얽혀 있던 집을 모르고 구입한 경우.
- 구입하려는 집의 땅의 일부에 다른 사람이 사용권을 설정해 놓았는데 모르고 구입한 경우.
- 잘못 시행, 송달, 또는 등록된 문서 때문에 권리가 침해되었을 때.
- 사기로 인하여 타이틀에 문제가 생겼을 때 (예: 집 주인이 아닌 사람과 모르고 매매계약을 체결한 경우).
- 단지 규약으로 인하여 땅을 사용할 수 없게 되었을 때.
- 전 주인의 법원 판결이나 세금등의 문제로 인하여 새로 구입한 집에 저당권이 설정될 때.
- 매매가 불가능한 타이틀의 집을 구입하였을 때
- 전 주인이 수리비를 지급하지 않아서 새로 구입한 집에 저당권이 설정될 때.
어느날 살고있는 집에 사람이 찾아와서는 자기가 진짜 주인이니까 나가달라고 할수도 있습니다. 자기가 상속한 것이고 서류도 가 가지고 있다고 말할수도 있습니다. 또는 분명 내가 구입했는데 구입한 기록이 카운티에 등기되어 있지 않을수도 있습니다. 서류 처리하던 직원이 실수했을 수도 있고, 카운티 공무원이 실수했을 수도 있습니다.
타이틀 인슈어런스에도 "고급"형이 있습니다. 위 보호장치에 덧붙여서,
- 차별적인 단지 규약으로 인하여 피해가 발생할 경우
- 단지 규약을 위반하는 구조물이 있었어서 구입후에 철거해야 할 경우
- 레코딩(등기)이 안된 제3자의 사용권이 설정되어 있어서 권리가 침해된 경우
- 구입 이전에 위반한 단지 규약 때문에, 내가 집을 구입한 지금에 와서 타이틀을 잃어버리게 된 경우.
- 도로가 차단되어서 차나 사람이 자기 집에 들어갈수 없게 될 경우
- 타이틀 문제로 집을 비워줘야 할 경우, 이사비용
- 이전 주인이 단지 규정을 위반하여 내가 지금 피해를 보게 된 경우
- 이전 주인이 지은 불법 건조물을 철거해야 할 상황이 올 경우
- 이전 주인이 허가를 안받고 건물을 신축, 또는 증축해서 문제가 되는 경우
- 집 구입후, 인플레이션으로 집 가격이 상승할 경우, 상승분까지 보장
- 집 구입후, 시효에 의한 사용권이 설정되어서 권리가 침해될 경우
- 타이틀에 결함이 생길 경우
- 전 주인이 이웃 경계선을 넘어서 펜스나 건물을 지었는데, 지금에 와서 내가 철거해줘야 할 경우
- 이웃이 내 경계선 이내로 건축물을 지어서 내 권리가 침해될 경우. (펜스 제외)
- 예측할 수 없었던 세금이(집 구입 이전의 시점으로) 갑자기 부과되는 경우
실제로는 타이틀 인슈어런스가 필요 없는 깨끗한 집이 대부분이기 때문에, 타이틀 인슈어런스 구입은 쓸데없는 돈 낭비 맞습니다. 자동차 보험도 마찬가지입니다. 사고가 안나면 돈 낭비 맞습니다. 10년동안 무사고인 분이라면 과거 10년간 공연히 돈만 낭비한 셈이지요.
하지만 만약 사고가 난다면... "만약" 이란 상황을 떠올리면 가능한한 구입을 하시는 것이 좋습니다. 전 재산을 투입하여 구입하는 집인데, (집 구입금액에 비하면) 적은 돈 때문에 모험을 하는 것은 현명하지 못한 판단일수 있습니다.
Q. 모든 바이어분들이 Owner's 타이틀 인슈어런스를 구입했나요?
A. 구입 안한분도 있습니다. 바이어 스스로의 판단으로 구입을 안했고, 지금도 문제없이 살고 계십니다.
Q. 필자분은 집 구입시 Owner's 타이틀 인슈어런스를 구입 했나요?
A. 구입 했습니다. 미국의 일반적 서류 관리와 처리, 공무원들이 얼마나 허술한지 알고 있기 때문입니다.
