미국인으로서 한국에 부동산이 있거나, 한국과 사업을 하거나, 정보를 교류를 원하는 분들을 위한 글입니다.  

 

한국에서 외국인(미국인)은 한국 전화번호를 개통하거나 은행 계좌를 개설하는 것조차 불가능 합니다. 편의점에서 유심(USIM) 카드를 구입하더라도 본인 인증이 안돼 개통조차 불가능 합니다. 본인 인증이 가능한 전화번호가 없으면 온라인 사이트도 가입조차 안되고, 온라인 주문은 물론이고 심지어 길거리에서 택시를 호출하는데도 어려움이 있습니다. KTX를 예매할수도 없고, 배달 서비스조차 이용할 수 없습니다. 공동인증서도 못 받기 때문에 정부 사이트에서 과거 본인의 서류를 열람할수도 없습니다.

 

 

F4 재외동포 신청자격

 

과거 한국 국적(대한민국 정부수립 이전 이주자도 인정)을 가졌던 이들이나 그 직계비속은 재외동포비자(F4)를 통해 이를 극복할 방법이 있습니다. 부모, 조부모, 증조부모, 고조부모, 5대조부모 등등 제한이 없습니다(2019년 개정). 즉, 5대조 할아버지가 한국인에서 미국인으로 귀화했었고 그 후 자녀들은 미국인으로만 살았더라도 현재의 본인은 재외동포비자를 받을 수 있습니다. 다만, 너무 오래전 일이라면 제적등본이나 가족관계증명서로 증명하기가 어려워지는 문제는 있습니다. 참고로, 족보는 인정되지 않는다고 합니다. 일제강점기의 호적은 전산화되지는 않았지만 본적지 관할법원에 직접 찾아가면 열람할 수 있다고 합니다. 조선시대의 호구단자는 역사 자료실등에 일부 존재할지 모르지만 법적 효력이 미지수입니다. 결론적으로, 1910년 이후에 한국 국적을 보유하고 있다가 귀화한 사람들의 자녀들에게만 해당된다고 볼수 있습니다.

 

F4 재외동포 비자는 한국에만 있는 특이한 제도이기는 하지만, 특혜는 아닙니다. 대다수 OECD 국가들은 이미 복수 국적을 허용하고 있어 F4와 같은 별도의 비자가 불필요하기 때문입니다. 복수 국적에 부정적이던 독일마저도 2024년부터 전면 허용하기 시작했습니다. 현재 영국, 프랑스, 이탈리아, 독일, 스위스, 포르투갈, 덴마크, 스웨덴, 미국, 캐나다, 멕시코, 브라질 등 주요 국가들이 복수 국적을 인정하고 있습니다.

 

거소증 = 외국인등록증 = 주민등록증 역할을 합니다. 거소증은 F4 비자를 받은 재외동포를 위한 것이고, 외국인등록증은 그 외의 비자로 입국한 순수 외국인을 위한 것이지만 그 기능은 같습니다. 한국과 거래하기 위해서는 이 등록증들을 확보하는 것이 현재로써는 핵심적인 절차라 할 수 있습니다.

 

 

거소증을 받기 위해 필요한 것

 

• (미국에서) 국적상실신고, 국적이탈신고, 국적선택신고 하기 (한국 국적이 정리가 안되었다면)
• (미국에서) F4 비자를 신청하기
• (한국에 입국후) 거소신고를 하기
• (한국의) 집(숙소)으로 거소증이 배달됨

 

3단계를 거칩니다. F4 비자는 한국 국적이 없는 재외동포에게 발급되는 것이므로, 한국에 서류정리가 안되어있다면 발급이 안됩니다. 국적 상실 후 아직 신고하지 않은 분은 국적상실 신고부터 완료해야 합니다. 그 다음 F4 비자를 발급받아 한국에 입국한 뒤, 거소 신고를 마치면 등록된 주소지로 거소증이 배달됩니다.

 

거소증을 검색해보면 대부분 국적상실 신고 + F4 비자 신청 + 거소 신고를 한꺼번에 진행하라고 권하며, 이렇게 해야 유리하다는 식으로 말하곤 합니다. 아닙니다. 주로 수익을 목적으로 하는 행정사들이 이런식으로 말합니다. 국적상실 신고나 F4 비자 발급을 거주국(예: 미국)에서 미리 진행하고, 한국에서는 거소 신고만 하게 되면, 거소신고 자체는 간단하기 때문에 자기들이 할 일이 없어집니다. 즉, 3가지 단계를 묶어야 복잡해보여서 대행 서비스가 필요해지는 것이지요.

 

 

절차1) 국적상실신고 (미국에서 진행)

 

미국 시민권을 취득했다면(또는 복수국적이었다가 21세가 되어 국적이탈을 한 분), 우선 주소지 관할 대한민국 영사관에 국적상실 신고를 해야 합니다. 국적상실 신고는 우편 접수가 불가능하고 "대면신고"가 원칙입니다. 따라서 영사관을 직접 방문해야 하며, 방문 전에는 반드시 '영사민원24'나 '하이코리아' 등을 통해 온라인 예약을 해야 합니다. 예약이 밀려 있는 경우가 많아 통상 한 달 정도 뒤에나 일정이 잡히곤 합니다.

 

• 국적상실 신고서
• 사진 1매 (35mm x 45mm) (미국여권사진 2"x2"가 아닙니다)
• 여권 원본 (현장에서 확인 후 돌려줌)
• 여권 사본
• 시민권 원본 (현장에서 확인 후 돌려줌)
• 시민권 사본
• 이름변경 증명서 원본(해당자. 현장에서 확인 후 돌려줌)
• 이름변경 증명서 사본(해당자)
• 본인 상세 기본증명서 (미리 온라인 출력 또는 영사관에서 발급 가능)
• 본인 상세 가족관계증명서 (미리 온라인 출력 또는 영사관에서 발급 가능)

 

미국의 대한민국 영사관에 신청한 국적상실 신고서는 한국으로 보내져 처리되므로 처리 종료시까지 시간은 조금 더 걸립니다. 그러나 종결될때까지 기다릴 필요는 없습니다. 이후 절차가 접수증 만으로도 되기 때문입니다.

 

국적상실 신고는 한국의 출입국·외국인청에 직접 신청도 가능합니다. 영사관 예약은 대기 시간이 길지만, 한국 내 출입국·외국인청은 예약 없이 방문하여 번호표를 뽑고 대기할 수도 있으며, 예약을 하더라도 하루이틀 내로 일정을 잡을 수 있습니다. 다만, 국적상실 신고 예약은 바로 잡히지만, F4 비자 신청 예약은 밀려있어서 보통 4주 뒤에나 잡히기 때문에, 둘을 동시에 하기는 어렵습니다. 체류일정이 넉넉하다면 예약을 4주 뒤 같은날로 잡아서(예약을 2개 각각 해야 함), 국적상실신고와 F4를 같이 신청할수는 있습니다. 또는 국적상실신고만하고 F4는 미국에 와서 나중에 할수도 있습니다.

 

 

절차2) F4 비자신청 (미국에서 진행)

 

국적상실 신고가 완료되지 않았더라도 접수증만 있으면 F4 비자 신청이 가능하며, 우편으로 진행할 수 있습니다. 우편 신청시 준비물은

 

• F4 비자 신청서 (온라인으로 작성 후 컬러 프린터로 인쇄)
• 사진 파일 (35mm : 45mm 비율의 jpg 사진 준비. 비율만 맞추면 됨. 온라인 비자신청서에 붙여넣기)
• 국적상실 신고 접수증(또는 국적상실 완료증, 또는 국적상실이 표기된 상세 기본증명서)
• FBI 범죄경력증명서(아포스티유 인증 필수) (6~8주 소요)(발급후 6개월간만 유효)
• 여권 사본 (사진면을 컬러복사 한 후, 공증)
• 시민권 사본 (공증 필요 없음)
• 운전면허증 사본 (공증 필요 없음)
• 병적증명서 (18세 이후에 한국국적을 이탈/상실한 남성이 현재 41세 미만일 경우)
• 국내 단순노동직종 비취업 서약서
• 수수료 45달러(머니오더. PAY TO : KOREAN CONSULATE)

 

입니다. 우편 접수 시에 여권 원본은 보내지 않습니다. 대신 여권의 사진면을 컬러 복사하여 공증(Notary)을 받은 뒤 제출해야 합니다. 시민권 사본이나 운전면허증 사본은 별도의 공증이 필요 없습니다.

 

직접 방문시에는 여권원본, 여권 사본(공증필요 없음), 시민권 사본(공증필요 없음), 운전면허증(원본지참) 이 필요합니다. 국적상실신고와 함께 신청할 것 아니면 우편으로 하는 것을 권장합니다.

 

(만약, 국적상실이 아닌 국적이탈(선천적 복수국적자가 21세까지 한국국적을 포기한 경우)을 한 사람의 경우에는, 국적이탈 접수증 또는 국적이탈이 표기된 본인의 기본증명서, 애시당초 한국 국적을 가진적이 없는 사람의 경우에는 미국 출생증명서와 부모 모두의 유효한 미국여권 사본과 부모의 시민권 증서 사본을 첨부해야 합니다. 부모중 한명이 한국 국적을 가진 상태에서 태어난 사람은 본인도 자동으로 한국 국적을 보유하게 되므로, 먼저 국적이탈을 해야 F4를 받을 수 없습니다. 이 사람이 21세 ~ 41세 사이의 남자라면 병역의무와 연결되어 있어서, 병역의무가 해소되기 전까지 국적이탈이 안되고 F4도 받지 못할 수도 있습니다.)

 

FBI 범죄경력증명서(Identity History Summary Checks)가 필요한데 이 항목에 제일 까다롭고 시간이 걸리는 부분입니다. 공식 사이트(https://www.edo.cjis.gov/)에서 신청(Fee = $18) 후, 가까운 지정된 USPS를 방문해 지문을 날인(Fee = $50)하면 결과는 금방(몇분~몇시간) 이메일로 옵니다. 총 비용은 $18 + $50 = $68 정도 들어갑니다. 하지만 이것은 시작일 뿐입니다.  

 

이 서류를 프린트하여 미 국무부(Department of State)(연방서류라서 국무부에서만 할수있음)의 아포스티유(Apostille) 인증을 받아야 하는데, 이 과정이 보통 5~8주 정도 소요됩니다 (https://travel.state.gov/content/travel/en/replace-certify-docs/authenticate-your-document/office-of-authentications.html). 한국 문서는 미국 이민국에서 그대로 받아주는데, 미국 문서는 이런 복잡한 절차를 거쳐야 하는 점이 상호주의 원칙에 어긋나지만, 목마른자가 우물을 파야하니까 어쩔수 없습니다. 

 

국무부 아포스티유 신청을 위해서는 신청서(DS-4194), FBI 범죄경력증명서 인쇄, 수수료 20달러(퍼스널 체크), 그리고 본인 주소가 기재된 반송용 봉투를 버지니아 소재 국무부 주소로 보냅니다. 약 6주 후 아포스티유 인증이 완료된 서류가 도착하면, 비로소 F4 비자를 신청할 준비가 끝납니다. 

 

총 비용은 $110 정도 들어갑니다.

 

• FBI Identity History Summary 신청 = $18
• USPS Fingerprint = $50
• Department of State Apostille 우송(봉투 + 우표) = $3 ~ $12 (First class or Priority mail)
• Department of State Apostille Fee = $20
• 반송 봉투 및 우표 = $3 ~ $12 (First class or Priority mail with tracking)

 

한국내에서 FBI 백그라운드 체크?

 

만약 FBI 백그라운드 체크를 안한 상태에서 한국을 방문한 경우, 신청은 위 링크를 통해 동일하게 하고, 지문날인만 한국내의 지정 경찰서를 방문해 지문카드에 날인하고, 그 카드를 국제우편으로 보내면 됩니다. 조회 결과를 이메일로 받은 후, 다시 국제우편으로 국무부에 아포스티유를 신청하면 됩니다. 반송 봉투는 국제우편 봉투로 해야겠지요. 대행을 맡겨도 되지만, 정보입력이나 지문날인은 어차피 본인이 해야 하는 것이니 돈만 많이들고 별 의미가 없습니다.

 

한국내에서 국무부 아포스티유 대행 사기주의

 

한국의 대행업체 중에서 5일이면 FBI 백그라운드 체크와 아포스티유까지 가능하다고 하는 업체가 있는 것 같습니다. 버지니아주의 사무실로 직접 찾아가 생사가 걸린 긴급(Life or death emergency)이라고 주장하면 가능하기는 한데, 아니고서는 불가능한 일입니다. 설사 가능하더라도 한두번이지 같은 대행이 계속 그러면 받아줄리도 없습니다. 그런데, 실제로 5일만에 받은 사람이 있습니다. 어떻게 가능했을까요?

 

첫번째 방법은, 국무부 아포스티유를 위조하는 것입니다. F4 접수처에서 위조여부를 잘 확인 안한다는 점을 노리는 것 같습니다. 두번째 방법은, 국무부 아포스티유가 아니라 주정부 아포스티유를 받는 것 같습니다. 연방문서이므로 국무부 아포스티유를 받아야 하지만 당일날 즉석에서 $3면 가능한 주정부 것을 받은 뒤 신청자에게 주는 것이죠. 신청자는 잘 모르니까 넘어가고, F4 접수처에서도 바쁘니까 대충 확인하는 점을 노린 것 같습니다. 그러나, 남의나라 비자를 신청하면서 그러면 안됩니다. 바꿔 생각하면, 미국비자 신청하면서 그러다 걸리면 영구 입국금지 입니다.

 

지금까지의 전체적인 절차는 이렇게 될 것입니다. 

 

• 영사관에 방문예약을 함 (4주 정도 후로 예약됨)
• FBI 백그라운드 체크와 아포스티유를 신청
• 예약일에 영사관을 방문하여 국적상실 신고를 먼저 함
• FBI 아포스티유가 도착 (신청후 6주 정도 소요)
• 우편으로 F4를 신청
• F4 신청 후, 1주가 지나면 F4 발급(온라인)

 

F4 발급은 우편신청 후 5일 정도면 발급됩니다. 사실상 우편물을 개봉한 시점을 기준으로 하루이틀 내로 발급하는 것 같습니다. 

 

F4 비자는 여권에 스티커로 붙이지 않고(스티커 비자는 폐지되어 더이상 사용하지 않는 방법임), 사증발급인증서를 온라인으로 pdf로 보내줍니다(혹은 visa.go.kr 에서 여권번호 등을 입력후 다운로드 가능). 이것을 프린트하여 한국에 입국할때 보여주면 됩니다. 입국장에서는 번호를 온라인으로 실시간 조회합니다. 사실상 위조가 불가능하죠. 스티커 비자보다 더 확실합니다. 더구나, 여권 원본을 보내고 비자를 붙여 다시 우편으로 받고하는 번거로움과 분실 위험을 줄일수 있어 좋은 것 같습니다.
 

 

절차3) 거소신고 (한국에서 진행)

 

거소 신고는 한국 입국 후, 체류지 관할 출입국·외국인청을 방문하여 진행합니다. 방문 예약을 하고 가도 되지만, 거소 신고만 단독으로 하실 경우에는 예약 없이 이른 아침에 방문하여 번호표를 뽑고 대기하는 방법도 있습니다. 방문 예약은 대개 4주 정도 밀려 있으므로, 현장 대기도 좋은 방법일 수 있습니다.

 

• 거소신고서(재외동포 통합신청서) : "외국국적동포 국내거소신고" 항목에 체크.
• 사진 1매 : 한국은 35mm x 45mm 규격을 사용합니다. 미국 여권사진 (2"x2")은 너무 커요.
• 거주지 증빙서류 (택1)
  • "거주숙소제공사실확인서" + "제공자 주민등록증 사본"
  • "주택임대차계약서" (본인이 임차인으로 기재된)
• 거소신고증 한글병기 신청서 (옵션. Hong James Gil Dong과 과거 한국이름 "홍길동"을 표기 가능).
• 외국인 직업 신고서 (직업이 무엇인지만 체크하면 됨)
• 기본증명서(국적상실 기재된. 과거 주민등록번호를 넣고 발급), 또는 "국적상실 신고 접수증 + 기본증명서/가족관계증명서"
• 여권 사본 (원본 지침)
• 수수료 : 35,000원

 

관할 출입국·외국인청에서 신고를 마치면, 약 2주 뒤 등록한 주소지로 거소증이 배달됩니다. 절차가 생각보다 간단하죠? 특히 거소증이 실제로 배송되기 전이라도 거소번호만 승인이 나면 출국이 가능하기 때문에, 한국에 짧게 머무는 동안에도 충분히 신청할 수 있습니다.

 

아래 사진의 우측이 재외동포에게 발급되는 거소증 샘플입니다. 좌측은 순수 외국인이 다른 비자를 받아 한국에 입국한 후 받을수 있는 등록증입니다. 성명 아래쪽의 "(홍샘플)" 부분에 예전에 한국에서 사용하던 한글 이름을 적어넣을 수 있습니다. 아무 이름이나 되는 것은 아니고, (1) 영문 이름을 발음나는대로 적는 것, 또는 (2) 과거 가족관계등록부에 썼던 한글이름, 둘중 하나를 쓸수 있다고 합니다.

 

 

 

한국의 행정사들이 일을 복잡하게 만드는 방법

 

거소증 발급 절차는 이처럼 간단하기 때문에, 단순한 대행만으로는 수익을 내기 어렵습니다. 그래서 대다수 행정사들은 '국적상실 신고 + F4 비자 전환 + 거소 신고'의 3단계를 한국에서 한꺼번에 처리하는 것이 훨씬 유리한 것처럼 안내하곤 합니다. '미국에서 번거롭게 준비할 필요 없이 한국에 와서 한 번에 해라', '한국에서 신청해야 거소증 유효기간이 3년으로 나온다', '우리를 통하면 빨리해줄 수 있다' 는 식의 논리를 내세우는 것입니다.

 

물론 한국에서 F4 비자와 거소 신고를 동시에 진행하면 거소증 유효기간이 3년으로 발급되는 것은 사실입니다. 미국에서 F4 비자를 받아 입국한 뒤 거소 신고만 하면 2년짜리가 나오지만, 이것이 큰 문제가 될까요? 전혀 그렇지 않습니다. 기간이 만료될 즈음 연장하면 될 일이고, 그 때(거소증 만료 4개월전~만료일까지) 한국에 없다면 나중에 한국에 가서 새로 신청하면 될 일입니다.

 

제일 큰 문제는, 한국에서 F4 비자 전환과 거소 신고를 병행하려면 관할 출입국·외국인청 방문 예약이 필수라는 점입니다. 거소 신고만 할 때는 예약 없이도 가능하지만, 비자 전환이 포함되면 반드시 예약을 해야 하며 보통 4주 이상을 대기해야 합니다. 일부 대행업체에서는 '서울은 밀려 있으니 지방으로 가면 빠르다', '인맥을 통해 일정을 앞당길 수 있다', '대행만의 통로가 있다' 며 현혹하지만, 대부분 사실이 아닙니다. 대행만의 별도 창구가 있는 것은 사실인데 별로 빠른것 같지 않다고 합니다.

 

업무는 반드시 거주지 관할 출입국·외국인청에서 처리해야 하므로 임의로 지역을 바꿀 수 없으며, 편법을 써서 지방으로 간다 해도 대기 시간은 비슷합니다. 무엇보다 방문 예약은 신청자 본인의 이름으로만 가능하므로, 행정사가 미리 예약 자리를 선점해둘 수도 없습니다. 본인이 직접 하는 것과 대행을 맡기는 것 사이에 일정 차이는 없습니다.

 

결정적인 차이는 '출국 자유'에 있습니다. 한국에서 F4 비자로 전환하는 도중에는 처리가 완료되기 전까지 출국할 수 없습니다. 무비자 입국 후 신분을 변경하는 과정이라, 승인 전 출국하면 신청 자체가 무효가 되기 때문입니다. 반면, 미국에서 F4 비자를 미리 받아 입국하여 거소 신고만 하는 경우에는 신고 후 거소번호만 승인이 나면 거소증을 받기 전에 출국해도 됩니다.

 

결국 행정사들은 50만 원에서 100만 원 상당의 수수료를 받으면서도, 의뢰인의 일정만 번거롭게 만드는 셈입니다.

 

물론 사전 준비나 정보 없이 무작정 한국을 방문한 뒤, 출국 계획 없이 장기간 체류하려는 분들에게는 대행 서비스가 하나의 대안이 될 수도 있습니다. 하지만 대다수의 재외동포는 미국에 거주하며 생업에 종사하고, 필요에 따라 잠깐씩 한국을 방문하거나 비즈니스를 수행하기 위해 거소증을 신청합니다. 이러한 분들에게는 미국에서 미리 F4 비자를 발급받고, 한국 입국 후 거소 신고만 진행하는 것이 시간과 비용을 아끼는 가장 현명하고 올바른 방법입니다.

 

 

미국에 온 한국인들이 겪는 것과 비교

 

한국인이 방문 비자로 미국에 입국한 뒤 선불 휴대전화를 개통하거나, 부동산을 거래하고 은행 계좌를 개설하는 데에는 특별한 제약이 없습니다. 간혹 사회보장번호(SSN)를 요구하는 경우도 있지만, 없다고 해서 절차 진행이 불가능한 것은 아닙니다. 비행기 탑승, 렌터카 이용, 은행 거래 및 온라인 주문 등 일상적인 경제 활동을 하는 데 있어 아무런 장애가 없습니다.

 

 

부동산 거래만을 위한 경우

 

휴대전화 개통이나 은행 계좌 개설은 필요치 않고, 오직 부동산 매매나 상속 등기만을 목적으로 하는 분들도 있을 수 있습니다. 이 경우에도, 거소증을 발급받는 것이 가장 좋으나, 일정상 불가능하거나 향후 한국과의 지속적인 교류 계획이 없는 분들에게는 대안이 필요합니다.

 

이런 경우에는 "외국인의 부동산등기용 등록번호 부여 신청"을 통해 목적을 달성할 수 있습니다. 해당 신청서는 (주의: 거주지 관할청이 아닌) '서울출입국·외국인청' 또는 '세종로 출장소'에 제출하면 됩니다. 별도의 방문 예약은 필요 없으며, 외국인이라면 누구나 방문 즉시 발급받을 수 있습니다. 수수료는 1,000원이며, 국적상실 신고나 F4 비자 발급이 선행되지 않아도 신청 가능합니다. 다만, 최초 발급은 서울에 소재한 위 두 곳에서만 가능하며, 이후 재발급은 거주지 관할 출입국 관리소에서도 할 수 있다는 점이 특징입니다.

 

이 등록번호는 주민등록번호와 유사한 체계(예: 980401-5100000)로 구성되며, 부동산 등기 시 주민등록번호를 대신하여 기재하게 됩니다. 만약 추후에 거소증을 발급받게 된다면, 이 등록번호가 그대로 거소번호로 사용됩니다.

 

단, 이 번호를 신청할 때는 등기할 부동산의 주소를 명시해야 하므로, 매수할 부동산이 확정되기 전에는 미리 발급받을 수 없습니다. 또한 부동산 주소가 추가되거나 변경될 경우, 해당 번호에 등기할 부동산 주소를 추가해야 할 수도 있습니다. (주: 부동산 주소 추가의 의무 여부에 대해서는 추가적인 실무 확인이 필요합니다.)

 

이 번호는 본인이 직접 한국에 안가더라도, 위임장을 써서 대리인보고 받으라고 해도 됩니다. 신청서류가 간단하므로 친지나 지인에게 맡겨도 됩니다. 

 

인감증명서: 한국에서는 부동산 매도시에 본인이 직접 입회하더라도 인감증명서나 본인서명사실확인서(인감증명서를 없애려고 만든 새로운 서명제도)가 필수적인데, 거소증 없이 부동산등기용 등록번호만 있는 상태에서는 인감증명서나 본인서명사실확인서 발급이 안되므로 매매 과정이 번거로울 수 있습니다. 반면, 거소증이나 외국인등록증이 있다면 주민센터에서 "본인서명사실확인서"를 발급받아 인감증명서를 대신할 수 있고, 인감신고도 할수 있습니다. 

 

만약, 거소증이나 외국인등록증이 없이 해외 거주중인 외국인이라면 다음과 같은 방법이 있습니다.

 

부동산을 상속할 경우에는,

 

• 상속재산분할협의서 (공증 및 아포스티유 필요)
• 가족관계증명서 또는 제적등본 (피상속인/상속인 각 1통. 상속권 확인 및 취득세 계산용)
• 외국인의 부동산등기용 등록번호 등록증명서
• 서명인증서 (공증 및 아포스티유 필요) - 인감증명서 대체
• 거주사실진술서 (공증 및 아포스티유 필요) - 신분확인용
• 동일인진술서 (공증 및 아포스티유 필요) - 신분확인용

 

등이 필요합니다. 상속절차를 법무법인이나 회사에 위임하고자 하면, 위임장을 작성하고 이것도 공증 및 아포스티유를 받아야 합니다. 매입시에는 인감증명서가 필요없지만, 상속재산분할협의서나 위임장의 사인이 본인 사인이라는 것이라는 증명하기 위해 서명인증서가 필요합니다. 이들 서류들은 지정된 양식은 없고, 적당한 양식을 다운로드하여 변경해 사용하면 됩니다.

 

부동산을 매도할 경우에는, 

 

• 위임장 (옵션, 대리인에게 매도를 위임하는 경우) (공증 및 아포스티유 필요)
• 외국인의 부동산등기용 등록번호 등록증명서
• 서명인증서 (공증 및 아포스티유 필요) - 인감증명서 대체
• 거주사실진술서 (공증 및 아포스티유 필요) - 신분확인용
• 동일인진술서 (공증 및 아포스티유 필요) - 신분확인용
• 양도소득세 신고 및 납부 (외국인이 부동산을 매도할때는, 잔금 수령 이전에 양도세를 미리 납부해야 하므로, 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정을 조절하여 양도세 금액을 미리 받아 납부할수 있도록 한다).
• 등기권리증 (부동산 매입할때 받은 서류). 만약 없다면 확인서면.

 

등이 필요합니다. 참고로, 위 서류 이외에 추가 서류가 필요할수도 있는데, 예를들면, 여권 사본을 공중과 아포스티유 받아야 할수도 있습니다(담당자에게 미리 확인 하기 바랍니다).

 

만약 매도하려는 부동산의 등기부등본상 성명이 이미 현재의 영어 이름으로 등록되어 있다면, 별도의 동일인진술서(Name Change)는 필요하지 않습니다. 하지만 부동산을 취득한 이후에 미국 시민권을 취득하여 성명이 바뀐 경우라면, 한국 성명인 "홍길동"과 현재 성명인 "James Gil Dong Hong"이 동일인임을 증명하는 동일인 진술서가 필요하고, 설사 이름을 바꾸지 않았다고 하더라도, 등기부에는 한글이름으로 되어 있는데 신분증은 영문일테니, 동일인진술서를 준비하는 것이 좋겠습니다.

 

 

이들 문서를 인증하는 방법은 두가지가 있습니다. 공증(Notary) + 아포스티유, 혹은 영사의 사서인증, 두가지입니다. 그러나 영사의 사서인증을 받으려면 영사관 방문예약을 해야하는데 보통 4주 이상 밀려 있습니다. Walk-in으로 신청할 수도 있지만, 결과물을 우편으로 받아야 합니다(반송용 봉투 제출해야 함). 반면, 주정부 아포스티유는 당일 Walk-in 처리가 가능한 합니다(애틀랜타 기준). 또 다른 점은, 영사는 사문서만 인증할 수 있고, 공문서는 인증할 수 없습니다.

 

비용은

 

• 애틀랜타 총영사관 영사의 사서인증 = 장당 $4
• 공증(Notary) = 장당 $4(UPS) + 아포스티유 = 장당 $3(조지아주) => 장당 총 $7

 

가 소요됩니다. 은행에서 무료로 공증해주기도 하는데 고객 레벨에 따라 다를 수 있습니다. 은행에서 무료로 공증해주더라도 아포스티유는 주정부에서 유료로 받아야 합니다.

 

 

외국인이 한국내 부동산(아파트/건물/토지/농지)을 소유할수 있나?

 

미국 시민권자도 한국의 주택 및 아파트는 물론이고 토지나 농지를 소유할 수 있습니다. 서울/인천/경기도의 외국인 토지거래 허가구역을 제외하고는 주택/아파트/토지는 규제가 적은 편이므로 논외로 하고, 외국인이 신규로 매입하기 힘든 농지에 대해 알아보면... 농지는 대한민국 전역이 토지거래 허가구역 입니다. 농지를 신규로 매입하려면 농업경영계획서를 제출하여 농지위원회 심의를 통과해야하기 때문에 외국인, 특히 비거주 외국인이 농지를 신규로 구입하는 것은 사실상 불가능합니다.

 

그럼에도 불구하고 농지를 보유하고 있는 비거주 외국인들이 상당한데, 대부분 상속등의 이유로 소유하는 경우 입니다. 2025년 기준으로 외국인 소유 한국 토지는 총 268㎢ (8100만평)이고, 이 중 농지는 15.3㎢ (463만평)이며, 이 농지 중에서 53%인 8.1㎢ (245만평)를 미국 시민권자가 소유하고 있다고 합니다. 

 

외국인이 농지를 소유하게 되면 두가지 길이 있습니다. 한국에 가서 직접 농사를 짓는 것입니다. 이 경우 면적제한 없이 소유할 수 있습니다. 직접 농사를 짓지 않는다면 1만제곱미터(3025평)까지만 소유할 수 있고, 초과하는 면적은 상속후 1년 이내에 매각하거나, 영농조합법인 등에 위탁하여 경영해야 합니다.

 

 

3,000평 미만의 농지는 유휴지로 방치할수 있다는 대법원 판례(2017두65357)가 있기는 하지만, 지자체에서 농업 경영에 이용하지 않는다고 판단하면 처분 명령을 내릴지도 모릅니다. 행정 절차상 번거로운 상황이 발생할 수 있으므로 사전에 관할 시·군·구청과 협의해 두는 것이 좋습니다. 만약 대규모 농지를 방치하여 처분 명령을 받게 되면 6개월 내로 매도해야 합니다. 매도하지 않으면 매년 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 부과 받게 됩니다.

자경하지 않는 농지의 소유가 허용되는 예외 중 상속과 관련하여 법원은, ‘농지법 제7조 제1항이 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1만㎡까지 소유할 수 있도록 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 상속으로 취득한 1만㎡ 이하의 농지에 대해서는 농업경영에 이용하지 아니하더라도 처분의무가 없다’는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결). 따라서 상속 농지에 대한 처분명령이 문제되는 경우 해당 농지가 1만㎡를 초과하는지 여부에 따라 처분명령에 불복 가능성이 달라질 수 있습니다. 인용: 법률신문(https://www.lawtimes.co.kr)

 

외국인이 상속의 이유로 농지를 소유하게 되면 6개월 이내에 관할 시군구청에 외국인 토지취득 신고를 해야 합니다. 온라인으로 할수 있습니다. 주의할 점은, 상속신고를 한 날로부터 다시 6개월이 아니라, 피상속인이 사망한 날로부터 6개월입니다. 즉, 상속등기도 6개월, 외국인 토지취득 신고도 6개월, 상속세만 9개월(상속인중 한명이라도 외국에 거주하는 경우) 입니다.

 

관련 법이 수시로 바뀌고 있으므로 상기 내용이 최신 정보가 아닐 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 외국인의 농지 소유는 워낙 예민한 문제이니 현장 관계자들을 통해 직접 확인할 필요가 있습니다. 한국 정부가 농지법 위반을 상시로 조사하고 있기 때문에, 법적인 틈을 찾아내 제재를 가할 수 있으므로, 항상 최신 정보에 귀를 기울여야 합니다.

 

지방소멸을 막으려면 외국인의 농지 취득을 전향적으로 허용해야 마땅하나, 현재의 정책 기조는 마치 '현대판 쇄국주의'처럼 거꾸로 가고 있습니다. 이로인해 인구소멸 지역의 활력이 더 떨어지고 있다고 합니다. 

 

미국에서는 한국인이 토지나 건물 소유하는 것에 대한 제한은 없습니다. 모기지 받을때는 국적을 따지지만, 현금으로 매입이나 매도할때는 제한이 없습니다. 일부 주에서 군사기지 근처의 땅을 적국(중국, 러시아 등) 국민이 구입하는 것을 제한하는 법을 만들기는 했지만 극히 예외적인 경우일 뿐입니다. 오히려 미국은 개발에서 소외되는 지역을 살리기 위해서, 이런 지역에 투자하는 것을 장려하고 있습니다. 사업체나 농장을 사서 10명 이상을 신규 고용하면 투자자에게 영주권도 주고 있으니까요.