코로나 바이러스 (COVID-19, 코비드19, 코로나19) 대응방법



부동산 시장에 어느 정도의 영향을 줄 것인가

COVID-19 (코비드 나인틴) 는 에볼라(치명률 65%), 메르스(치명률 24%~40%), 사스(치명률 10%)와 다르게 적절한 치료를 받으면 치명률이 평균 2~4%대로 아주 높지는 않으나(10대 0.01%이하, 20~30대 0.1%, 40~50대 0.6%, 60대 1.75%, 70대 6.5%, 80대 17%), 전파력이 다른 바이러스보다 훨씬 높아 경제적 충격이 더 큰 문제가 되고 있다.  

2009년 발생한 H1N1(신종플루)은 타미플루라는 치료제가 있어서 치명률(평균 0.02%. 60대 0.8%, 70대 2%)이 높지 않았기 때문에 펜데믹 후 토착화되어 이제는 계절 독감 중 하나가 되었다. COVID-19도 이미 종식할 수 없는 수준으로 퍼져 신종플루와 마찬가지로 토착화 단계로 갈 수 밖에 없지만, 치료제가 아직 없는 점이 다르다.  

COVID-19는 변이가 심한 RNA 계열의 바이러스 이기 때문에 백신 제조에 시간이 더 걸릴 것으로 예상된다. 현재 이미 백신 임상시험에 돌입한 곳도 있지만 보통 18개월 정도는 걸리기 때문에 빨라야 내년 여름에나 나올 수 있다. 다만 모든 역량과 자금이 투입될 것이므로 2020년 연말 정도로 기대해 볼수도 있다. 중국에서는 9월 출시했다고 주장하고 있고(임상 데이터는 발표 안함), 미국은 백신 개발에 진전은 더 있으나 임상 단계를 거치는데 중국보다는 더 시일이 걸리고 있다.

치료제도 이미 임상시험에 들어간 곳이 있지만 아직이다. 어찌되었든 치료제와 백신이 없는 상태에서 최소 4~6개월은 더 보내야 하는 셈이다. 

즉, 코비드19는 일시적인 것이고 결국은 해결될 문제이기 때문에 부동산에 직접적인 영향을 주지는 않겠지만, 바이러스 전파를 늦추려고 경제활동을 중단하면서 발생하는 파급효과로 인한 단기적 영향은 피할수 없을 것으로 보인다. 


부동산 시장의 현재 상황

집을 내놓은 집주인의 경우, 혹시 집을 보러오는 사람중에 감염자가 있지나 않을까 걱정하는 것이 당연하다. 집을 보러가는 바이어도 그 집주인 혹은 그 집을 보러온 다른 바이어가 전파자면 어쩔까 하는 생각을 하는 것은 자연스럽다. 

꼭 팔아야 하는 오너는 내놓을 것이고, 꼭 사야하는 바이어는 사겠지만, 불요 불급한 수요나 매물은 줄어들 것이다. 기분전환 차원에서 이사를 하려는 공급과 수요도 줄어들 것이다.

Stay at Home / Shelter in Place  행정명령도 시장에 일시적 영향을 줄수 있다. 물론 이미 계약된 거래를 지속하거나 만기된 렌트에서 이사 나가거나 새 집을 계약하는 등은 Essential Infrastructure에 해당되므로 계속 진행할 수 있다. 다만 현실적인 어려움이 있다. Virtual Tour등을 통한 온라인 거래도 가능은 하지만 집을 (특히 싱글홈을) 보지도 않고 매매하는 것에는 사실상 불가능에 가깝다. 카메라에 비친 집과 직접 눈으로 보는 집은 180도 다른 경우가 거의 대부분이기 때문이다. 

현재 마켓 상황에도 이미 반영이 되고 있다. 좋은 매물의 개수는 줄어들었다. 빈 집으로 팔수 있는 집들은 여전히 마켓에 새로 나오고 있지만, 주인이 살면서 팔아야 하는 집은 새로 마켓에 나오는 경우도 있지만 보류하는 경우가 더 많다.

반면 집을 구입해야 하는 사정이 있는 로컬 바이어는 여전하다. 렌트가 만기가 되었거나 이직을 해야하는 분들은 어찌되었건 필요하기 때문이다. 급한대로 렌트 기간을 몇달 연장할수는 있겠지만 집을 찾는 대기수요 자체가 줄어드는 것은 아니다. 타주에서 이주해 오시는 분들만 여행이 불가능해 일시 중단 되었을 뿐이다. 

그러다보니 집 가격이 거꾸로 강세를 보이고 있다. 이사는 해야겠고 집은 없으니, 경기가 좋든 나쁘든 집 주인이 부르는 값을 다 줄수 밖에는 없다.  부동산은 수요와 공급의 원칙을 따른다. 이유가 어찌되었든 공급이 줄어들면 값은 오르기 마련이다. 

정부가 경기부양을 하기 위해 통화팽창을 하고 이자율을 낮추는 것도 향후 부동산 가격상승을 유발할 수 있는 상당한 요인으로 남아 있다.

이 기간중 비즈니스 중단이 장기화되면 정리해고 등이 늘어날수 있고, 수입이 줄거나 실직한 사람들이 모기지 부담 때문에 살던 집을 내놓을 가능성이 있었지만, 정부 차원의 금융지원이나 모기지 동결이 진행되고 있고 크레딧 동결 조치 등도 하고 있어서 코로나 사태가 아주 장기화(1년 이상)되지 않는 한 서브프라임때와 같은 차압주택의 증가로는 이어지지 않을 것 같다.


앞으로의 부동산 시장 상황

당분간은 매물 부족으로 인한 가격 상승 압력과 경제활동 중단과 심리적 위축으로 인한 하락 기대가 동시에 존재할 것 같다. 가격이 상승 보합 하향을 반복하다가 이 상황이 해결될 전망이 보이는 시점에는 심리적 위축이 풀리면서 다시 회복되면서 결국은 지금 가격 이상으로 상승하게 될것 같다. 오히려 통화팽창으로 인한 인플레이션 압력때문에 필요 이상으로 오를 가능성도 존재한다. 

지역적으로는 전통적으로 탄탄한 기반을 갖춘 지역은 여전히 강세를 보이겠고, 변두리 비인기 지역은 당분간은 보합 내지는 하락세를 보이는 곳도 있을 것으로 예상된다. 자금이 있는 분 중에서 무주택인 분들은 이런 기회에 구입하는 것도 좋은 방법이 될수 있다. 과거 서브프라임때도 돈 있는 사람들은 부동산을 사들였고, 그때 못산 것을 지나고나서야 후회하는 사람들이 많았다. 

더구나 이번에는 구조적 경기침체 때문에 발생한 상황이 아니고 자연재해(허리케인, 지진 등)와 마찬가지로 발생한 것이기 때문이 상황만 종료되면 정상을 되찾는데 그리 오랜 기간이 걸리지는 않을 것으로 예상된다.  

부동산을 안전자산으로 생각하는 사람들도 있습니다. 안전자산하면 금(Gold)이 먼저 떠오르는데, 부동산도 양적 팽창시기에는 좋은 투자처가 될수 있다. 다만 아무리 안전자산이라 하더라도 실수요자도 아니면서 무리하게 투자하는 것은 좋은 선택이 아니다. 


애틀랜타가 긍정적인 요소

애틀랜타가 코로나바이러스에 강할 몇가지 장점을 꼽아보면,

- 대중교통이 잘 안되어 있다.
- 주거 밀집도가 낮다 (애틀랜타 중심부를 제외하고는 대부분이 싱글홈 형태이고, 집 간 거리도 넓다)
- 인구 밀집 거리나 문화시설이 없다.
- 관광 도시가 아니라서 타지인의 방문이 많지 않다 (단, 애틀랜타 사람이 타지로 나갔다 오는 경우가 많음)


애틀랜타의 부정적 요소 및 미국의 코로나바이러스 대응 문제


번째 이슈는, 코로나19 검사 여력이 부족하여 유증상자 중 심각한 증세가 있는 사람들을 우선으로 하고 있다는 점이다. 특히 조지아주는 다른 주와 비교해도 검사율이 아직 부족하다.  

번째 이슈는, 마스크 사용을 의무화 하고 있지 않다는 점입니다.  마스크 착용을 개의의 자유에 맡기는 한, 코로나19 전파를 막을 최고의 무기를 내려놓는 셈이다.

번째 이슈는, 접촉자 관리를 전혀 하지 않고 있는 점입니다. 이미 사회 감염이 광범위해서 접촉자 관리가 의미가 없다고 하더라도 어느 지역에서 환자가 나왔는지조차 알수가 없다. 

번째 이슈는, 감염자 검진 추적 관리도 안되고 증가 추세도 꺽이지 않은 상황에서 비지니스를 오픈을 권장하는 최악의 주 중의 하나이다. 미용실이나 네일케어가 이 상황에서 필요한 일인지 우려스러운 상황이다.  

좋은 조건을 갖춘 조지아주가 주정부의 미흡한 대응으로 상황이 악화되는 것을 보고 있는 것은 유쾌한 일이 아니다. 뒤늦게라도 잘못이 바로 잡히기를 기대해 본다.

결론

공격적 검진으로 모든 감염자를 찾아내 격리하고, 치료를 국비로 하고, 마스크를 쓰며 백신을 기다리면 이 문제는 결국은 해결될 문제이다. 그러고 나면 구조적 문제가 아닌 자연재해에 준하는 사안이므로 곧바로 회복될 것으로 전망된다. 

오히려 이번 사태는 미국의 구조적 문제를 털고갈 아주 좋은 기회가 될수 있다. 세계화를 외치며 공장들을 전부 중국으로 이전하고 천문학적 채권을 발행해 빚으로 운영해온 미국 경제의 문제를 전부는 아니더라도 해결할 수 있는 기회가 되었기 때문이다. 그러고 나면 미국이 다시 몇십년전 과거의 활력을 되찾을 수 있을지도 모른다는 기대도 하게 된다. 

부동산에 투자하실 분들에게는 좋은 기회가 될수 있다. 다만 부동산은 주식처럼 가격이 급격하게 움직이지는 않으므로 큰 차익을 기대하는 것은 무리다. 회복 속도도 생각보다 훨씬 빠를 것이므로 실수요자라면 가격에만 얽매이지 말고 좋은 매물을 찾는데 시간을 쓰시기 바란다. 좋은 매물은 경기가 나빠도 가격이 안떨어진다.


추가 (Update: Nov, 2020)

위 글을 쓰고 8개월이 흘렀다. 예상은 했지만 그 이상으로 매물이 줄고, 수요는 더 늘어서 부동산 가격이 작년 대비하여 15~20% 이상 상승했다. 물론 이 가격으로 그대로 굳어지기에는 아직 남아있는 과제가 있다. 

첫째는, 코로나19 상황이 예상보다 더 심각하고 더 오래가고 있다는 점이다. 백신이 개발되었지만 일반 대중까지 다 맞으려면 2021년 여름은 되어야 한다고 한다. 아직도 8개월은 더 남은 셈이다.

둘째로, 경제활동이 정상적이지 못하다보니까 모기지 연체율이 너무 높아졌다. 몇집에 한집은 모기지를 연체하고 있다. 물론 모기지를 연체해도 차압으로 이어지지는 않아서 부동산 시장에 직접 영향을 주고 있지만 않지만 정상적인 상황이 아니다.

세째로, 코로나19 백신이 보급되어도 온라인으로 옮겨간 비지니스가 다시 오프라인 매장으로 돌아올것 같지는 않다는 점도 있다. 한가지 예를들면, 온라인 그로서리에 한번 익숙해진 소비자들은 코로나19가 해결되어도 여전히 온라인을 선호할 것이기 때문이다. 비지니스에 대한 자연스러운 구조조정이 이뤄질 것으로 보이며, 커머셜 부동산 시장의 구조조정으로도 이어질 것으로 보인다.

부동산 가격에 상승요인으로는,

첫째로, 인플레이션 기대치가 높아졌다는 점이다. 미국의 천문학적인 부채를 줄일수 있는 기회인데, 전 세계적으로 용인할 가능성이 높아졌다.

둘째로, 건축자재 값이 급등해서 신규 주택 가격이 상승했다. 대기수요도 많아 몇달 이상 대기해야 하는 상황이 이어지고 있다. 기존 주택가격에도 영향을 주고 있다.

세째로, 저금리가 앞으로도 당분간 유지될 것으로 보인다. 직업이 있는 사람들에게는 집을 늘릴 좋은 기회가 된다. 가수요가 늘어난 것이다.