추가 (Update: March 2021)

 

COVID-19 사태가 발생한 후 1년이 경과했다. 처음 사태가 발생했을때보다 코로나 상황은 훨씬 나빠졌었다. 미국 정부와 국민들의 코로나 대처가 사상최악였었기 때문이다. 그러나 경기는 생각보다 나빠지지 않았고(경기부양과 통화팽창 덕분), 초창기에는 일부에서만 인플레이션을 예측은 했지만, 지금은 경제학자들까지 나서 공공연하게 거론하는 단계까지 왔다. 이제는 인플레이션을 피할수는 없을 것으로 예상된다. 

 

주택 가격은 지역에 따라 다르기는 하지만 평균적으로 1년전에 비해 10~15만달러 정도 상승했다. 30만달러 집은 40만달러가 되고, 50만달러 집은 60만달러가 되었고, 100만달러 집은 115만달러 정도가 되었다.

 

역사이래로 애틀랜타 집 값은 항상 안정된 상태였다. 그러나 지금은 코로나로 인한 매물부족과 원자재값 상승, 인플레이션 예상, 낮은 이자율의 4박자가 맞아 떨어지면서 바이어 뿐만 아니라 셀러들도 놀라는 수준으로 집 값이 오르고 있다.  

 

주택 구입이 필요한 분들은 아직 오르지 않은 가격에 나오는 집들도 간혹 있므로, 지금 기회를 놓치지 말아야 한다.

 

 

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추가 (Update: Nov, 2020)

 

아래 글을 쓰고 8개월이 흘렀다. 예상은 했지만 그 이상으로 매물이 줄고, 수요는 더 늘어서 부동산 가격이 작년 대비하여 15~20% 이상 상승했다. 물론 이 가격으로 그대로 굳어지기에는 아직 남아있는 과제가 있다. 

 

첫째는, 코로나19 상황이 예상보다 더 심각하고 더 오래가고 있다는 점이다. 백신이 개발되었지만 일반 대중까지 다 맞으려면 2021년 여름은 되어야 한다고 한다. 아직도 8개월은 더 남은 셈이다.

 

둘째로, 경제활동이 정상적이지 못하다보니까 모기지 연체율이 너무 높아졌다. 몇집에 한집은 모기지를 연체하고 있다. 물론 모기지를 연체해도 차압으로 이어지지는 않아서 부동산 시장에 직접 영향을 주고 있지만 않지만 정상적인 상황이 아니다.

 

세째로, 코로나19 백신이 보급되어도 온라인으로 옮겨간 비지니스가 다시 오프라인 매장으로 돌아올것 같지는 않다는 점도 있다. 한가지 예를들면, 온라인 그로서리에 한번 익숙해진 소비자들은 코로나19가 해결되어도 여전히 온라인을 선호할 것이기 때문이다. 비지니스에 대한 자연스러운 구조조정이 이뤄질 것으로 보이며, 커머셜 부동산 시장의 구조조정으로도 이어질 것으로 보인다.

 

부동산 가격에 상승요인으로는,

 

첫째로, 인플레이션 기대치와 필요성이 상당히 높아졌다는 점이다. 미국의 천문학적인 부채를 줄일수 있는 기회인데, 전 세계적으로 용인할 가능성이 높아졌다.

 

둘째로, 건축자재 값이 급등해서 신규 주택 가격이 상승했다. 대기수요도 많아 몇달~1년 이상 대기해야 하는 상황이 이어지고 있다. 기존 주택가격에도 영향을 주고 있다.

 

세째로, 저금리가 앞으로도 당분간 유지될 것으로 보인다. 직업이 있는 사람들에게는 집을 늘릴 좋은 기회가 된다. 똑 같은 월급으로 과거에 비해 구매력이 높아진 것이므로, 더 비싼집을 구입할수도 있다.

 

 

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원 글 (April 2020)

 

부동산 시장에 어느 정도의 영향을 줄 것인가

 

COVID-19 (코비드 나인틴) 는 에볼라(치명률 65%), 메르스(치명률 24%~40%), 사스(치명률 10%)와 다르게 적절한 치료를 받으면 치명률이 평균 2~4%대로 아주 높지는 않으나(10대 0.01%이하, 20~30대 0.1%, 40~50대 0.6%, 60대 1.75%, 70대 6.5%, 80대 17%), 전파력이 다른 바이러스보다 훨씬 높아 경제적 충격이 더 큰 문제가 되고 있다.  

 

2009년 발생한 H1N1(신종플루)은 타미플루라는 치료제가 있어서 치명률(평균 0.02%. 60대 0.8%, 70대 2%)이 높지 않았기 때문에 펜데믹 후 토착화되어 이제는 계절 독감 중 하나가 되었다. COVID-19도 이미 종식할 수 없는 수준으로 퍼져 신종플루와 마찬가지로 토착화 단계로 갈 수 밖에 없지만, 치료제가 아직 없는 점이 다르다.  

 

COVID-19는 변이가 심한 RNA 계열의 바이러스 이기 때문에 백신 제조에 시간이 더 걸릴 것으로 예상된다. 현재 이미 백신 임상시험에 돌입한 곳도 있지만 보통 18개월 정도는 걸리기 때문에 빨라야 내년 여름에나 나올 수 있다. 다만 모든 역량과 자금이 투입될 것이므로 2020년 연말 정도로 기대해 볼수도 있다. 중국에서는 9월 출시한다고 주장하고 있고, 미국은 임상 단계를 거쳐야 할 것이므로 중국보다는 시일이 더 걸릴 것이다.

 

치료제도 이미 임상시험에 들어간 곳이 있지만 아직이다. 어찌되었든 치료제와 백신이 없는 상태에서 최소 4~6개월은 더 보내야 하는 셈이다. 

 

즉, 코비드19는 일시적인 것이고 결국은 해결될 문제이기 때문에 부동산에 직접적인 영향을 주지는 않겠지만, 바이러스 전파를 늦추려고 경제활동을 중단하면서 발생하는 파급효과로 인한 단기적 영향은 피할수 없을 것으로 보인다. 

 

부동산 시장의 현재 상황

 

집을 내놓은 집주인의 경우, 혹시 집을 보러오는 사람중에 감염자가 있지나 않을까 걱정하는 것이 당연하다. 집을 보러가는 바이어도 그 집주인 혹은 그 집을 보러온 다른 바이어가 전파자면 어쩔까 하는 생각을 하는 것은 자연스럽다. 

 

꼭 팔아야 하는 오너는 내놓을 것이고, 꼭 사야하는 바이어는 사겠지만, 불요 불급한 수요나 매물은 줄어들 것이다. 기분전환 차원에서 이사를 하려는 공급과 수요도 줄어들 것이다.

 

Stay at Home / Shelter in Place  행정명령도 시장에 일시적 영향을 줄수 있다. 물론 이미 계약된 거래를 지속하거나 만기된 렌트에서 이사 나가거나 새 집을 계약하는 등은 Essential Infrastructure에 해당되므로 계속 진행할 수 있다. 다만 현실적인 어려움이 있다. Virtual Tour등을 통한 온라인 거래도 가능은 하지만 집을 (특히 싱글홈을) 보지도 않고 매매하는 것에는 사실상 불가능에 가깝다. 카메라에 비친 집과 직접 눈으로 보는 집은 180도 다른 경우가 거의 대부분이기 때문이다. 

 

현재 마켓 상황에도 이미 반영이 되고 있다. 좋은 매물의 개수는 줄어들었다. 빈 집으로 팔수 있는 집들은 여전히 마켓에 새로 나오고 있지만, 주인이 살면서 팔아야 하는 집은 새로 마켓에 나오는 경우도 있지만 보류하는 경우가 더 많다.

 

반면 집을 구입해야 하는 사정이 있는 로컬 바이어는 여전하다. 렌트가 만기가 되었거나 이직을 해야하는 분들은 어찌되었건 필요하기 때문이다. 급한대로 렌트 기간을 몇달 연장할수는 있겠지만 집을 찾는 대기수요 자체가 줄어드는 것은 아니다. 타주에서 이주해 오시는 분들만 여행이 불가능해 일시 중단 되었을 뿐이다. 

 

그러다보니 집 가격이 거꾸로 강세를 보이고 있다. 이사는 해야겠고 집은 없으니, 경기가 좋든 나쁘든 집 주인이 부르는 값을 다 줄수 밖에는 없다.  부동산은 수요와 공급의 원칙을 따른다. 이유가 어찌되었든 공급이 줄어들면 값은 오르기 마련이다. 

 

정부가 경기부양을 하기 위해 통화팽창을 하고 이자율을 낮추는 것도 향후 부동산 가격상승을 유발할 수 있는 상당히 중요한 요인이다.

 

이 기간중 비즈니스 중단이 장기화되면 정리해고 등이 늘어날수 있고, 수입이 줄거나 실직한 사람들이 모기지 부담 때문에 살던 집을 내놓을 가능성이 있었지만, 정부 차원의 금융지원이나 모기지 동결이 진행되고 있고 크레딧 동결 조치 등도 하고 있어서 코로나 사태가 아주 장기화(1년 이상)되지 않는 한 서브프라임때와 같은 차압주택의 증가로는 이어지지 않을 것으로 예상된다.

 

앞으로의 부동산 시장 상황

 

당분간은 매물 부족으로 인한 가격 상승 압력과 경제활동 중단과 심리적 위축으로 인한 하락 기대가 동시에 존재할 것 같다. 가격이 상승 보합 하향을 반복하다가 이 상황이 해결될 전망이 보이는 시점(2020년 가을)에는 심리적 위축이 풀리면서 다시 회복되면서 결국은 지금 가격 이상으로 상승하게 될것으로 보인다. 오히려 COVID-19로 인한 경기침체를 해결하려고 풀은 통화로 인해 인플레이션 압력이 커지고, 그로인해 부동산 가격 폭등이 있을 수도 있다.

 

지역적으로는 전통적으로 탄탄한 기반을 갖춘 지역은 여전히 강세를 보이겠고, 변두리 비인기 지역은 당분간은 보합 내지는 하락세를 보이는 곳도 있을 것으로 예상된다. 자금이 있는 분 중에서 무주택인 분들은 이런 기회에 구입하는 것도 좋은 방법이 될수 있다. 과거 서브프라임때도 돈 있는 사람들은 부동산을 사들였고, 그때 못산 것을 지나고나서야 후회하는 사람들이 많았다. 

 

더구나 이번에는 구조적 경기침체 때문에 발생한 상황이 아니고 자연재해(허리케인, 지진 등)와 마찬가지로 발생한 것이기 때문이 상황만 종료되면 정상을 되찾는데 그리 오랜 기간이 걸리지는 않을 것으로 예상된다.  

 

인플레이션 압력을 무시해서는 안된다. 현재 미국을 지탱하는 것은 빚이다. 다른 나라가 이정도 빚더미에 올라 있었으면 벌써 국가부도사태에 이르렀을 것이다. 그러나, 미국은 달러라는 기축통화 덕분에 천문학적인 빚을 지고도 잘 살고 있다. 그런데, 코로나로 침체된 경기를 살리려고 경기부양책을 사용하면, 빚이 눈덩이처럼 더 커지게 된다. 더 이상 지탱할수 없는 수준까지 도달하게 된다.

 

이 것을 해결할 유일한 방법은 인플레이션을 용인하는 것이다. 기축통화라는 위상 때문에 인플레이션이 쉽지는 않지만, 때마침 다른 나라들도 통화팽창을 해야 하는 시점이고 코로나라는 좋은 빌미가 있기 때문에, 미국 정부와 경제계 및 국제적으로 인플레이션에 대한 암묵적 합의가 이뤄진다면 미국에게는 더할수 없이 좋은 기회가 될 수 있다.

 

결론

 

공격적 검진으로 모든 감염자를 찾아내 격리하고, 치료를 국비로 하고, 마스크를 쓰며 백신을 기다리면 이 문제는 결국은 해결될 문제이다. 그러고 나면 구조적 문제가 아닌 자연재해에 준하는 사안이므로 곧바로 회복될 것으로 전망된다. 

 

오히려 이번 사태는 미국의 구조적 문제를 털고갈 아주 좋은 기회가 될수 있다. 세계화를 외치며 공장들을 전부 중국으로 이전하고 천문학적 채권을 발행해 빚으로 운영해온 미국 경제의 문제를 전부는 아니더라도 해결할 수 있는 기회가 되었기 때문이다. 그러고 나면 미국이 다시 몇십년전 과거의 활력을 되찾을 수 있을지도 모른다는 기대도 하게 된다. 

 

부동산에 투자할 분들에게는 좋은 기회가 될수 있다. 다만 경기가 회복되기 시작하면 일반이 예상하는 것보다 회복속도가 훨씬 빠를 것이므로 실수요자라면 그때까지 기다리지 말고 좋은 매물을 찾는데 시간을 쓰기 바란다. 좋은 매물은 경기가 나빠도 가격이 안떨어지고, 경기 회복시에는 더 오른다.