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부동산 컬럼

애틀랜타 부동산에서 부동산 동향, 전망, 뉴스 등을 제공합니다.

지난해 경과

 

COVID-19가 발생한지 2년이 경과했습니다. 백신효과를 감소시키는 델타변이와 백신을 무력화하는 오머크론 변이가 발생하면서 올해 상반기에도 코비드19의 영향을 벗어나기는 어려울 것으로 보입니다.

 

코비드19가 처음 나왔을떄, 많은 사람들이 경기 폭락을 예상했었습니다. 당시 저희는 "코비드19는 일시적인 것이고 결국은 해결될 문제이기 때문에 부동산에 직접적인 영향을 주지는 않겠지만, 바이러스 전파를 늦추려고 경제활동을 중단하면서 파급효과로 인한 단기적 영향은 피할수 없을 것"이라고 전망했습니다. 그러면서 "오히려 이번 사태는 미국의 구조적 문제를 털고갈 아주 좋은 기회가 될수 있다. 세계화를 외치며 공장들을 전부 중국으로 이전하고 천문학적 채권을 발행해 빚으로 운영해온 미국 경제의 문제를 전부는 아니더라도 해결할 수 있는 기회가 되었기 때문이다. 그러고 나면 미국이 다시 몇십년전 과거의 활력을 되찾을 수 있을지도 모른다는 기대도 하게 된다." 라고 전망했었습니다.

 

결과적으로는 어느정도 예측이 맞았습니다. 2020년에만 주택가격이 15~20%가 상승했고, 2021년에는 20~40%가 상승했습니다. 가격상승을 예측은 했지만, 실제 오른 가격은 저희 예측을 상회했습니다.

 

 

올해의 부동산 시장 - 긍정적 요인

 

이런 동향을 바탕으로 올해의 주택시장을 예상해보면, 올해도 주택 가격이 상당폭 상승할 것으로 예상됩니다. 그 이유는,

 

첫째로, 통화팽창 정책이 멈추지 않았습니다. 작년같은 통화 팽창은 아니더라도, 여전히 시중에 풀린 돈을 회수할 의사가 없습니다. 이자율을 높인다고는 하지만 그 폭이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 

 

둘째로, 인플레이션이 발생했을때, 미국은 잃는 것보다 얻는 것이 더 많습니다. 미국은 빚이 많기 때문에 인플레이션이 일어나면 이득입니다. 일반적인 나라들이라면 인플레이션이 발생하면 통화가치가 하락하여 오히려 외환위기가 올수도 있습니다. 그러나 미국 달러는 기축통화라는 지위가 아직은 유지되고 있기 때문에 그럴 가능성은 없습니다.

 

세째로, 코비드19로 인한 물류, 원재재 가격, 공급 등이 정상화되어 가고는 있지만, 코비드19가 계속 이어질 것으로 보이므로, 공급부족이 계속될 것으로 보입니다. 수요-공급의 원리에 따라서 공급이 부족하면 가격이 올라가는 것은 당연합니다.

 

네째로, 주택 수요보다 공급이 여전히 부족합니다. 2021년에 신축 주택 건설이 많이 늘었습니다. 그러나 2007년에 비하면 아직도 2/3 수준에 불과합니다. 여전히 수요는 넘치고 공급은 극히 제한되어 있습니다. 가격이 더 오를 것으로 전망되므로 셀러들은 집을 내놓지 않고 있고, 젊은 세대들은 계속 커가면서 새로 집을 구입하려는 인구는 계속 생겨나고 있습니다. 수요-공급의 법칙에 따라서 공급이 부족한 상황에서, 수요가 여전하다면 결국은 가격이 오르는 수 밖에는 없습니다. 

 

2021년 시장은 공급부족이 계속되고, 인플레이션이 여러 분야에 걸쳐 계속될 것이고, 수요는 여전할 것이므로 가격 상승이 계속될 것입니다.

 

 

올해의 부동산 시장 - 부정적 요인

 

부동산 가격상승을 억제하는 요인으로는, 모기지 이자율이 오를 가능성이 있습니다. 연방금리가 오르고 국채 이자율이 오르면 모기지 이자율도 1~2% 이상 오를 수 있습니다. 이자율이 오르면 수요자들의 구입능력이 줄어들므로 수요를 억제하는 요인이 됩니다. 그러나 인플레이션 영향으로 올해는 연봉까지 오를 것으로 예상되므로, 모기지 이자율 상승으로 인한 수요 억제는 제한적일 수밖에 없습니다.

 

 

앞으로의 부동산 시장 상황

 

공급부족이 계속되고, 인플레이션이 심화되며, 수요는 여전할 것이고, 원자재 가격 상승이 전세계적으로 나타나는 현상이므로, 결국은 주택 가격도 올라갈 것으로 보는 것이 옳을 것입니다. 

 

미국은 이번이 기회가 될수 있습니다. 공장들을 모두 중국으로 이전한 후 미국은 천문학적인 빚에 시달려 왔습니다. 인플레이션이 일어나면 미국은 빚을 줄일수 있는 기회가 됩니다. 시민들도 경제적으로 여유로와 질 것이므로 경기도 동반 상승할 것으로 예상됩니다. 

 

 

결론

 

부동산에 투자하려는 분이라면 약간 늦은감도 있습니다. 이미 가격이 많이 상승했기 때문입니다. 그러나 앞으로 추가상승의 여력도 있고, 렌트비의 인상으로 인해 투자가치가 유지되고 있기 때문에 적절한 매물만 있다면 매입을 권합니다. 다만, 공급이 제한된 상황에서 적절한 매물을 찾기는 쉽지 않습니다. 실 수요자들은 더 절박하기 때문에 더 많은 시간과 노력을 들이는데, 투자자들은 그만큼의 시간과 노력을 들일수 없기 때문에, 좋은 매물은 실수요자들 차지가 될 가능성이 더 높습니다.

 

실 수요자분들이라면 주택은 가격만으로 평가할수 없는 무형의 가치가 있는 것이므로 올해에도 노력하여 좋은 집이 나오면 가격에 너무 연연해하지 마시고 매입하기를 권해드립니다. 

 

커머셜 부동산의 경우에는 주의가 필요합니다. 코비드19 상황에서도 잘되는 건물들이 있지만, 대부분은 공실률이 증가했습니다. 소비자들의 소비 패턴도 바뀌고 있으므로 과거와 같은 기준에서 탈피할 필요가 있습니다. 매입에 주의가 필요합니다.

 

 

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