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집 관리 정보

집을 관리하는데 필요한 정보 입니다. 누구도 쉽게 알려주지 않는 귀중한 정보를 오랜 경력의 책임 리얼터를 통해 만나보세요. 애틀랜타 부동산 gahomefind 에서만 있는 정보입니다.
에어컨이 2010년 이전에 제조된 것이면 CFC나 HCFC 가스(R12, R22, 보통 프레온 가스라고 부름)를 사용하는 에어컨일 가능성이 높다. 프레온 가스는 효율은 좋지만 오존층 파괴의 주범이기 때문에 강한 규제에 걸려있다. 대체재(HFC가스. R410a 또는 R134a 등)로 나온 가스도 오존층 파괴 강도는  낮으나 지구 온난화의 요인이어서 규제를 점점 강화하고 있다. 

에어컨의 정상 동작 여부를 제대로 점검하려면 접촉식 온도계, 습도계, 매니폴드 게이지가 있어야 한다. 그러나 주택 에어컨에 매니폴드 게이지를 연결하려면 반드시 EPA Section 608 Type 2 Certificate를 갖고 있어야 한다 (R12, R22, R410a 공통).

CFC/HCFC (R12, R22), HFC(R410a) = EPA Section 608 Type 2 Certificate 필요
HFC(R134a)(자동차용) = EPA Section 609 Certificate 필요 (2021 model year 차량부터 사용 금지)
HFC(R134a)(자동차용) = 2lb (32oz) 이하의 Self-Sealing Valve가 있는 소형 캔 (자동차 DIY용) = Certificate 없어도 됨.
HFO(R1234yf)(자동차용) = 규제 없음. (약간의 가연성 있어서 취급 주의)(새로 나오는 자동차들에 적용되고 있음)

ac_condenser_gahomefind.jpg
(A/C Condenser)

여기서는, 비접촉식 온도계만으로 일반인이 점검할 수 있는 것을 알아보겠다. 

밖으로 나가 에어컨 실외기를 찾는다. 실외기로 들어가는 두개의 구리관이 있을 것이다. 얇은관(보통 3/8" 굵기)과 굵은관(보통 7/8"~1-1/8" 굵기)이다. 굵은 관은 보통 단열재로 쌓여있을 것이다.

얇은 관(액체관, High Side, High Pressure Line, Liquid Line)의 온도를 측정한다. 실외기 케이스로부터 6인치 정도 떨어진 관의 표면 온도를 측정한다. 주변 대기 온도보다 10~30F 정도 높은 선이어야 하며 이보다 더 높을 경우 냉매가 과충전 되었거나 컨덴서(Condenser, 실외기)에 먼지가 많이 쌓여 있을 수 있다.  예를들면, 실외 기온이 85F라면 리퀴드 라인의 온도는 95F ~ 115F 정도 되어야 한다.

온도가 너무 높다면 실외기 냉각핀을 물로 세척한 후 다시 측정해본다. 그래도 온도가 높을 경우 과충전 되었는지 점검해 본다. 반대로 실외 기온과 별 차이가 없을 경우, 충전량이 부족하거나 컴프레서의 기능이 떨어진 것일 수 있다.

굵은 관(기체관, Low Side, Low Pressure Line, Suction Line)의 온도를 측정한다. 실외기 케이스로부터 6인치 정도 떨어진 관의 표면 온도를 측정한다. 실외 기온과의 차이가 10F 이하일 경우 냉매 충전량이 부족한 것일 수 있다. 

온도가 43F이하로 내려가는 경우에는 과충전 되었거나 실내 에어필터가 막힌 것일 수도 있다. 실내 에어필터를 점검/교체하고 온도를 다시 측정해 본다. 그래도 43F 이하로 내려가면 과충전 되었는지 점검해 본다. 

주의할 점은, 극도로 건조한 날이거나 아주 습한날에는 정상적인 상태에서도 온도가 벗어나는 것처럼 보일 수 있으므로, 맑거나 구름만 낀 정도의 일반적인 날씨(습도 50~70%)에 해보는 것이 좋다.

에어컨 냉매가 부족할 경우, 굵은관의 온도가 미지근하고 실내 냉방이 잘 안된다. 반대로 너무 많이 들어갔을 경우, 이베퍼레이터(Evaporator, 실내기)에 성에가 끼거나 실외 컴프레서의 소음이 커지면서 고장이 날수 있다. 냉매가 부족할때, 실내 이베퍼레이터가 얼어서 물이 넘쳐 흘러 천정으로 떨어지는 경우도 있다.

요한 것은, 에어컨 냉매가 부족하다고 판단될 경우 무조건 충전할 것이 아니라 "반드시" 왜? (why?) 부족하게 되었는지를 원인부터 찾은 후, 원인을 완전히 해결한 이후에 충전해야 한다.  

정상적일 경우, 냉매는 절대로 줄어들지 않는다. 에어컨이 10년이 되든 30년이 되든 냉매는 줄어들지 않아야 정상이다. 만약 없어졌다면 어디론가 빠져 나간 것이므로, 반드시 빠져나간 구멍을 찾아서 막은 후 충전해야 한다. 비눗물을 사용할수도 있고, UV Dye를 넣을 수도 있고, 전자식 디텍터를 사용할수도 있다. 

코일 손상, 용접 불량, 밸브코어 불량이 대부분이다. 코일손상일 경우 기기를 교체하는 것이 일반적이고, 용접불량이나 밸브코어불량은 간단하게 수리할 수 있다. 

HVAC 컨트랙터를 부르면 원인은 찾지 않고 냉매만 충전하고 떠나는 경우가 대부분이다. 반드시 "어디서 새는지"를 묻고,  수리를 했는지, 집 주인 스스로 직접 확인해야 한다.


ac-repair-gahome.jpg
(A/C 냉매 충전)

EPA 서티피케이트가 있어 매니폴드 게이지를 연결할수 있다면, 정상 여부를 쉽게 판별할 수 있다. TXV 밸브가 없는 기종인 경우 superheat으로(저압라인 = 기체 라인쪽의 온도와 압력으로 판단), TXV 밸브가 있는 기종인 경우 subcooling으로(고압라인 = 액체 라인쪽의 온도와 압력으로 판단) 기기를 점검할수 있다. 

실내온도, 실내습도, 야외온도, 액체/기체라인의 온도, 액체/기체라인의 압력을 측정하여 냉매의 부족여부와 기기의 정상작동 여부를 판단한다. 모든 측정은 정상상태(steady state)에서 해야 한다. 에어컨을 켜고 온도와 압력이 안정될때까지 기다렸다 측정해야 한다는 말이다.

이해를 돕기 위해 TXV밸브가 없고 R22를 사용하는 에어컨을 예로 들어본다. 

실내온도가 75F이고 실내습도가 50%라고 가정해보자. 이때의 습식온도는 63F로 계산된다. 에어컨 효율은 습기가 물로 응결할때 흡수되는 액화열에 따라 크게 변하기 때문에 건식온도가 아닌 습식온도를 사용해야 한다. 동일 온도이더라도 그날의 습도에 따라 효율이 달라진다는 뜻이다.

야외 실외기가 놓인 장소의 온도가 80F라고 가정해보자. 그러면, 목표 superheat은 12F가 되어야 한다 (아래 도표(*)에서 찾음). 

그런 다음 야외 실외기의 기체라인(Suction Line) 압력과 온도를 측정한다. 예를들어, 압력이 64psi이고 온도가 61F로 측정되었다고 가정해보자. 그러면 superheat은 24F이다. (해당 압력에서의 냉매의 기화점(물리적 특성) - 측정온도. 냉매가 기화점으로 부터 얼마나 더 가열되어 있는지를 뜻함. superheat이 0F가 되면 냉매는 액체상태를 유지하게 됨). 

목표치가 12F인데 실측치는 24F이므로 12F가 더 높은 상태이다. 즉, 이 에어컨은 냉매가 부족하다는 뜻이며 superheat이 12F가 될때까지 냉매를 추가로 주입해줘야 한다. 만약 실측치가 목표치보다 더 낮게 나왔다면 냉매를 빼줘야 한다.

참고로, 아래 도표(*)는 누가 만든 것인가? 냉매별 특성과 분리형 에어컨의 원리 및 효율을 고려하여 이론과 실험을 통해 만든 것이다. 이런 엉성한 도표가 마음에 안든다면 본인 스스로 반복적인 실험과 열역학적 계산으로 새 도표를 만들어 써도 되지만, 일반인이 일반적인 용도로 사용하는데는 기존에 만들어 것을 그대로 사용하는 것만으로도 충분하다.     

superheat.png

hvac-superheat-subcooling.png

Superheat은 실내에서 냉매가 기화한 후, 그 기화점보다 얼마나 더 데워진 상태로 실외기쪽으로 되돌아 가는지를 뜻하는 온도이다. Subcooling은 실외기에서 냉매가 액화한 이후, 그 액화점보다 얼마나 더 식혀졌는지를 뜻하는 온도이다. Superheat은 실내기가 잘 동작하는지를, Subcooling은 실외기가 잘 동작하는지를 나타내는 지표라고 볼수 있다.

실에서는 "평판좋고" "라이센스"를 보유한 HVAC 컨트랙터를 불러 주기적으로 점검을 시키는 것이 옳다. 점검과 간단한 조절에는 기본 호출비만 내면 되므로 큰 비용이 들지는 않는다. 물론 과잉수리를 유도하는 경우도 있는데, 집 주인 입장에서는 알기 힘들다. 

따라서 스스로 고칠것이 아니더라도 집 주인도 어느 정도의 기본 지식은 있어야 한다.

한가지 다른 예를 들어보자. 

만약 냉매를 충전하겠다고 온 HVAC 컨트랙터가 실내 온도와 습도를 측정하지 않고 밖에 나가 냉매만 충전하고는 끝났다고 한다면 이 사람이 제대로 일을 한 것이겠는가? 왜 샜는지 원인파악도 안했고, 샌 부분을 수리한 것도 아니고, 냉매 충전량과 밀접한 실내 온도와 습도도 측정 안하고, 어떻게 제대로 충전할 수 있었겠는가? 


기타 고장이 나는 부분

어컨은 사실 알고보면 간단한 구조로 되어 있다. 고장나는 부분이라면, 컴프레서 고장(실외기 안쪽을 들여다보면 팔뚝만한 깡통 엎어놓은 것처럼 생긴 것이 보임), 컨덴서 팬 모터 고장(실외기 팬), 컴프레서/팬모터용 커패시터 불량(실외기 전기 패널을 열어보면 알루미늄 캔이 보임), 컨택터(릴레이) 불량(실외기 전기 패널 안에 있음), 코일/파이프/밸브에서 냉매 누출, 실내 Furnace 팬 모터 고장, 에어컨 필터 교체 안함, 온도조절기 고장. 이것이 거의 전부이다. 고장/불량이 날 경우 고친다기 보다는 해당 부품을 교체하는 것이 사실 전부이다. 집 주인도 손재주만 있으면 어렵지 않게 찾아낼 수 있는 것들이다. 

에어컨을 새 제품으로 전면 교체하는 경우도 있다. 수리를 하더라도 곧 다른 부분이 고장날 것 같거나 에너지 효율이 낮을 경우 전면 교체를 생각해볼수 있다. 판단이 애매하다면 10년 이하 제품일 경우 금액에 상관없이 부분수리를, 15년 이상되었으면서 수리견적이 $500 이상 나올경우에는 전면 교체를 고려해 보는 것도 한가지 방법이다.

오래된 기기를 전면 교체할 경우에는, 예전에 쓰던 R22 냉매용 에어컨과 새로 나온 R410a 냉매용 에어컨이 호환되지 않기 때문에 실외기를 교체할때 실내기까지 같이 교체해야 하는 경우가 대부분이다. R22 용으로 제작된 실내기를 더 고압으로 작동하는 R410a에 연결하면 안전에 문제가 될수 있기 때문이다. 

또한 에어컨에는 윤활유도 들어가는데, 과거의 R22 냉매는 일반 오일(광유)을, R410a는 합성유(Synthetic Oil)를 사용하기 때문에 에어컨 파이프내부를 완전히 세척하거나 파이프까지 모두 교체하는 것이 옳다. 에어컨이 Attic에 있을 경우에는 파이프가 1층 벽 내부로 배관되어 있는 경우가 많아서 교체가 쉽지 않을 수 있다. 이런 경우, 세척이라도 잘 해줘야 한다.

에어컨 파이프는 납땜(soldering)을 하지 않고 용접(brazing)을 하는데, 고온에서 하기 때문에 파이프 내부에 산화피막 부스러기가 생성된다. 생성되는 양이 의외로 많아서 에어컨 수명을 단축시키는 요인이 된다. 따라서 파이프 내부로 질소 개스를 흘려 넣으면서 용접해야하는데, 이렇게 제대로 하는 컨트랙터가 그리 많지는 않다. 대부분은 그냥 용접한다. 

왜? 그게 필요한지 모르는 컨트랙터가 대부분이다. 또한, 집 주인은 신경도 안쓰고, 당분간은 문제가 없을 것이고, 설사 문제가 생겨도 이것 때문이라는 증거도 못찾을 것이고, 일찍 고장나면 나(컨트랙터)는 돈을 더 벌수 있어서 좋을 것인데, 비용 들여가면서 귀찮게 그렇게 할 필요가 있느냐의 문제이다. 

견적 받을때 위 사항들을 꼼꼼히 챙기고 작업할때도 옆에서 확인해야 하는 이유다.


소도 주기적으로 해줘야 한다. 실외기는 먼지나 잔디 부스러기 등에 노출되기 때문에 청소를 안해주면 냉각핀이 막혀서 효율이 떨어지고 고장의 원인이 되거나 전기요금이 많이 나올수 있다. 외부 케이스를 제거하고 청소하거나, 여의치 않으면 틈새로라도 몇년에 한번 정도는 청소해줘야 한다.

ac-cleaning-gahomefind.jpg
(실외기 청소작업)


필로그. 에어컨을 깔끔하게 잘 관리한 집에서 좋은 인상을 받게 된다. 그 만큼 주인이 집에 관심을 기울이고 아꼈다는 뜻으로 받아들여지기 때문이다.  바쁘다 보면 자꾸 미룰수 있는데, 에어컨 필터를 언제 교체했는지 지금 체크해 보자.

아래는 필터를 절단하여 클로즈업 촬영한 사진이다. 미세한 먼지들이 필터 틈을 진흙처럼 꽉 메우고 있다. 이런 상태로 에이컨을 틀면 컴프레서가 고장나거나 겨울에 히터를 틀면 Heat Exchanger에 크랙이 갈수도 있다. 공기 흐름이 차단되면, 냉매가 기화가 덜된 상태로 컴프레서로 리턴되는데, 그러면 컴프레서에 과부하가 걸려 고장날수 있고, 전기 요금도 많이 나온다. 

filtercloseup.jpg
(사용기한을 넘긴 필터의 근접 촬영사진)

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쓰레기(Trash)는 그 지역에 배정된 회사가 매주 지정된 요일에 나와서 쓰레기를 수거해 갑니다. 가입신청은 그 회사 고객선터로 직접 하고, 요금도 그 회사에 직접 냅니다. 보통 1~3곳의 회사가 한 지역을 담당합니다. 대부분 1곳만 있어서 선택은 못하고, 가... 
야외 물 사용 및 가움시 제한 규정 file
애틀랜타 북쪽에 큰 호수가 있는데, 조지아 뿐만 아니라 플로리다까지 이 물로 상수도 공급을 하고 있습니다. 그래서 가뭄이 드는 해에는 플로리다와 물 배분 문제로 분쟁이 생기기도 합니다. (조지아주 상수원 Lake Lanier) (Photo by Chanh Nguyen)조지아주... 
수영장 건설하는 순서 file
애틀랜타 날씨는 4월부터는 충분히 따뜻하기 때문에 집에 수영장이 있으면 좋습니다. 단지내 수영장을 이용할수도 있지만 프라이버시나 번거로움을 생각하면 집에 있으면 당연히 좋겠지요. 나중에 집을 팔때는 장단점이 있습니다. 수영장을 좋아하는 바이어에... 
콘크리트 드라이브웨이 교체 file
집을 사거나 팔려고 하다보면 Driveway 가 깨지거나 금이 간 경우를 발견하게 됩니다. 얼마나 소요될까요? 얼마나 깍아서 사야 될까요? 계산을 해보시죠. (드라이브웨이 콘크리트 작업현장)흔히 사용하는 강도의 콘크리트로 다시 한다고 가정하면 4" 두께로 할... 
하드우드 플로어 깔기 file
카펫을 좋아하는 사람들도 많지만 하드우드를 좋아하는 사람들이 더 많습니다. 요즘은 어메리컨들도 하드우드를 더 좋아합니다. 문제는 돈 때문에 선뜻 하지 못하는 것이지요. 대략적으로 소요되는 비용을 알아보겠습니다.하드우드 플로워에는 설치 방법에 따... 
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