펜스를 설치했을때 좋아지는 점을 생각해보면,


- 집 가격이 올라간다. 

- 프라이버시가 좋다.

- 집 관리하기가 편하다.

- 개를 키우기 좋다 (고양이는 담을 넘으므로 효과 없음)

- 사람들이 우리집 백야드를 지름길로 사용하는 것을 막을 수 있다.


펜스가 있다고해서 시큐리티가 좋아지는 것은 아니다. 담장 높이가 높지 않아 도둑을 막을는데는 별 도움이 안된다. 


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(Iron Fence. 제일 선호되는 제품이지만 설치 비용이 높은 편이다) (Photo by Francine)



1. 펜스의 종류


일반적인 재질로 우드(Wood), 아이언(Wrought Iron), 알루미늄(Aluminium), 바이닐(PVC) 펜스가 있다. Wood는 따듯한 느낌을 주고 가격도 비교적 저렴해 가장 많이 쓰이고 있고, 아이언이나 알루미늄은 비싸기는 하지만 관리가 쉽고 고급스럽고 오픈된 느낌을 살릴수 있어 고급 단지에서 많이 사용된다. PVC는 설치 비용은 많이 들지만 썩지 않고 따로 관리해줄 것이 없어 좋다.  


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(Wood Fence. 제일 보편적으로 사용된다) (Photo by Iulian)


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(Wood Fence. 여러 디자인이 있다)



2.  펜스 설치비


우드 펜스 재료비는 1ft당 $7 ~ $20 정도 들어간다. Post, Rail, Picket, Concrete, Nail 등이 포함된 가격이다. 인건비는 누구에게 의뢰하냐에 따라 크게 달라지지만 일반적으로 1ft당 $10 ~ $30 정도 소요된다. 


아이언 펜스 재료비는 1ft당 $30 ~ $50 정도 들어간다.  Post, Post cap, Screw, Bracket, Panel, Concrete 등이 포함된 가격이다. 인건비는 1ft당 $10 ~ $30 정도 소요된다. 아이언 펜스는 완제품을 조립하는 식으로 설치하기 때문에 우드 펜스보다 설치하기 더 쉬울수도 있다.


DIY로 한다면 총 소요비용의 50~60%를 절약할 수 있다. 펜스 설치하는데는 큰 기술은 필요 없기 때문에, 누구나 조금만 학습하면 설치할수 있다. 다만 사소한 것 까지 꼼꼼히 챙기려면 처음 예상한 것 보다 2~3배 이상의 시간이 소요된다.



3. 펜스 규정 체크 (HOA, City, County)


펜스 설치를 계획했다면 제일 먼저 단지 규약 (CC&R)을 체크해야 한다. 상당수의 럭셔리 단지 혹은 컨트리 클럽 단지 등에서는 우드 펜스는 설치할수 없고 아이언이나 알루미늄 펜스만 설치할 수 있다. 이런 단지중에는 아이언 펜스 높이 제한도 있을수 있다. 예를들면, A 단지는 5ft 이하의 아이언 펜스만 설치할수 있고, B 단지는 6ft 이하의 우드/아이언/PVC 등의 펜스를 설치할 수 있고, C 단지는 HOA선에서는 아무런 제한이 없고 하는 식이다.


단지 규약을 체크했다면, 그 다음으로 City나 County 규정(City or County Ordinance)을 체크해야 한다. 시티와 카운티에 따라서 설치할수 있는 펜스 높이와 재질에 제약이 있고, 규정이 제각각이다. 본인의 집이 City Boundary 내에 위치에 있다면 City 규정과 County 규정을 동시에 체크하고, City Boundary 밖이라면 (Unincorporated area) County 규정을 체크해야 한다. 


카운티 단위로는 일반적으로 펜스 높이를 백야드는 8ft 이하, 프런트 야드는 4ft 이하로 규제하고 있고, 카운티나 시티에 따라 펜스 재질에 추가 제한을 두고 있는 곳도 있다. 예를들면, Gwinnett County에서는 Chain Link 펜스를 백야드에 설치할수 있는 반면 Johns Creek City Boundary 내에서는 백야드에도 Chain Link 펜스는 설치할수 없다.


Fulton County, Dekalb County 등등에서는 이웃집과의 경계에 설치하는 펜스는 Finished Side(마감이 고운쪽)가 이웃집을 향하도록 설치해야 하는 반면, Gwinnett County에는 이런 규정이 없다 (즉, 마감이 고운쪽을 자기집 쪽으로 설치할수도 있음). 



4. 펜스 허가 (Permit)


대부분의 카운티나 시티에서는 펜스 설치 퍼밋(Permit)이 필요 없지만 몇몇 시티는 퍼밋을 받아야 한다. 메트로 애틀랜타 지역에서 퍼밋을 받아야 하는 시티를 예로 들어보면 (본인 거지 시티/카운티에 체크하기 바람),


- City of Atlanta

- City of Johns Creek

- City of Sandy Springs

- City of Brookhaven

- City of Sugar Hill


등이 있다. 이들 시티 바운드리 내의 집은 펜스 높이나 재질에 관계없이 퍼밋을 받고 설치해야 하고, 이 이외의 지역(주의: 향후 달라질수 있으므로 직접 체크해보기 바람)에서는 규정 높이 이내의 펜스의 경우 퍼밋이 필요 없다. 이 이외의 지역이라도 규정 높이보다 높게 설치해야 할 경우에는 퍼밋을 받아야 한다.


City나 County Permit과는 별도로, HOA가 있는 단지내 집이라면 반드시 HOA 승인도 받아야 한다. HOA 승인 없이 펜스를 설치하면 페널티를 계속 물거나 펜스를 철거해야 할수도 있다. 



5. 서베이, 측량 (Survey)


펜스가 없는 상태에서 새로 펜스를 할 경우 반드시 서베이를 해야 한다. 과거 서베이 마크나 말뚝이 남아 있다면 예외적으로 안할 수도 있겠지만 간혹 말뚝이 옮겨지는 경우도 예상해야 한다. 예전 주인, 혹은 이웃집에서 마음에 안든다고 말뚝을 뽑아 옮겨놓는 경우가 종종 있다.  


기존 펜스를 완전히 철거하고 새로 설치하는 경우에도 서베이를 하는 것이 좋다. 프라퍼티 라인에 펜스가 있으란 법이 없기 때문이다.  


옆집 프라퍼티 라인을 넘어가서 발생할 골치아픈 일을 막으려면 서베이 하는데 드는 약간의 돈은 아무것도 아니다. 프라퍼티 라인보다 내집 쪽으로 들여 설치해도 향후 골치아픈 일이 생길수 있다. 



6. 펜스 설치 위치 - 프라퍼티 라인에 접하도록


펜스는 옆집과의 경계에 설치하는 것이 제일 좋다. 경계 라인 위에 걸쳐서 설치하라는 것이 아니고, 펜스 바깥쪽 면이 경계선 에 접하는 정도로 설치하는 것이 좋다. 펜스 바깥쪽이 옆집이 아니고 버퍼나 계곡, 숲이라면 적당히 들여 세워도 된다. 버퍼가 보호구역이라면 시티/카운티별로 몇십피트 이상 띄도록(Setback) 규정되어 있다. 펜스가 길쪽에 접할 경우에도 몇피트 이상 떨어지도록(Setback) 규정이 있다. 코너랏의 경우, 코너쪽 사이드 펜스를 프런트 야드 펜스로 간주하는 시티나 카운티가 있고, 코너랏 사이드만 따로 높이 규정을 만들어 놓은 시티(예: City of Marietta)가 있다. 


펜스를 옆집과의 경계에 설치해야 하는 이유가 있다. HOA에 따라서는 경계선에서 6인치 이내에 설치하도록 규약으로 아예 제한해버리는 단지도 있다. (단지에 따라 다르므로, 펜스 설치전에 HOA 규정을 확인 바람)


첫번째 이유는, 펜스를 자기 땅 안쪽으로 들여서 설치할 경우, 경계선과 펜스 사이에 공간이 생긴다. 이 부분에 풀이 자랄 경우 관리가 힘들어 진다. 매번 펜스를 넘어가서 풀을 깍아주지 않는한 관리 사각지대로 방치되는 땅이 생겨버린다.


옆집에서도 펜스를 설치할 경우, 우리집 펜스에 연결해서 설치할수도 없다. 왜냐면 옆집에서 펜스를 우리집 펜스에 연결하려면 옆집 펜스가 프라퍼티 라인을 넘어와 우리집 쪽으로 침범하지 않고서는 끝부분을 연결할 방법이 없기 때문이다. 만약 옆집에서 라인을 넘겨 우리쪽 펜스에 연결하면, 나는 펜스 넘어 풀을 깍으러 접근할수도 없게 된다. 엄연히 내 땅인데 옆집에서 연결한 펜스에 막혀 내가 접근할수 없게 된다.  


그렇다고 옆집에서 그쪽 프라퍼티 라인 안쪽으로 또 다른 펜스를 세우면, 프라퍼티 라인을 두고 2개의 펜스가 서게되고, 그 사이 공간 (사람이나 잔디 기계가 지나다니기 어려운 폭)은 관리할수 없는 지역이 되어 버린다. 이런 것을 Alleyway 혹은 Canyon이라고 부른다. HOA에 따라서는 이렇게 하는 것을 금지하는 단지도 있지만, 금지하지 않더라도 이런 웃긴 상황을 피하려면 처음 설치하는 쪽에서 펜스를 프라퍼티 라인에 접하도록 설치해야 한다.



7. 펜스 설치 위치 - 예상치 못한 분쟁, 악의적 점유취득


펜스를 내 땅 안쪽으로 몇피트 들여 설치했을때 전혀 예상치 못한 결과가 발생할 수 있다. 이후에 옆집에서도 펜스를 설치하면서 경계를 넘어 내집 펜스에 무단으로 연결했다고 가정해보자. 내 펜스로부터 경계선까지 땅은 내 땅이지만, 옆집 펜스에 막혀 내가 들어갈수 없는 지역이 된다. 옆집에서 잔디를 깍으며 자기네 땅처럼 사용하게 될 것이다. 


어차피 내가 못쓰는 땅이니까 처음에는 선의로 그렇게 놔둘수 있지만, 세월이 지나고 집주인도 여러차례 바뀌면서 과거 히스토리를 잊어버리다보면 그 땅은 법적으로도 옆집 땅이 되어버릴 수 있다. 옆집과의 경계 분쟁이 싫어서 인심 좋게 내 집쪽으로 넉넉히 들여서 펜스를 세웠는데, 그게 오히려 소유권 포기로 받아들여져, 결과적으로 펜스 세운 곳이 새로운 경계선이 되는 것이다. 


경계분쟁에 관련된 법 조항으로는 Adverse Possession (O.C.G.A 44-5-161. 악의적 점유취득 - 시효 20년) 혹은 Acquiescence( O.C.G.A 44-4-6. 묵인 - 시효 7년) 이 있다. 


조지아주의 악의적 점유취득 시효는 20년이다 (주별로 시효가 다르며 10년, 15년인 주도 있다). 20년이란 세월이 길은 것 같아도 그렇지 않다. 이 글을 쓰는 시점으로 보면, 2001년 이전에 옆집과의 사이에 설치한 펜스밖 땅은 이미 이웃집 땅이 되어버렸을수도 있다.  


악의적 점유취득이 성립되려면, 내 땅을 점유자가(즉, 옆집 사람이) (1) 20년 동안 계속하여(Continuous) (2) 독점적으로(Exclusive) (3) 실제로 평화롭게 (Uninterrupted, Peaceable) 사용하고 있었고 (4) 다른 사람들이 점유자가 그 땅을 사용하고 있다는 것을 알수 있었으며 (Open and Notorious) (5) 땅 주인의 허락이 없이 사용했을때(Hostile) 성립된다.  


펜스 너머 내땅을 관리 안하고 잊어버리고 살다보면 이 케이스에 딱 들어 맞는다. "원래 땅 주인이 허락하지 않은 상태에서 독점적으로 20년을 공개적으로 사용"했을때 내땅이 되는 것이다. 중간에 땅 주인(소유주)이나 점유자가 바뀌어도 악의적 점유가 끊기지 않고 계속되는한 시효는 중단되지 않고 계속 흐른다. 


또 다른 경우로 Acquiescence(묵인)이 있다. 옆집에서 펜스를 설치하면서 프라퍼티 라인으로 생각되는 지점에 펜스를 설치했는데, 실수나 착오로 실제 프라퍼티 라인과 다르게 펜스를 설치했고, (그 사실을 알든 모르든) 나도 옆집 펜스 설치에 동의했다면 (옆집에서 펜스를 설치한다고 했을때 이의제기를 안했다면 동의한 것으로 간주한다. Passive Agreement)(대답이나 행동이 요구될때 침묵하거나 묵인하는 것은 승인으로 간주될수 있다. O.C.G.A 24-3-36), 7년이 경과한 이후에는 펜스가 우리집 쪽으로 넘어온 사실을 알았더라도 펜스라인이 새로운 프라퍼티 라인으로 굳어졌기 때문에, 이웃집에게 펜스를 원래 프라퍼티 라인으로 옮겨달라 요구할수 없게 된다. 펜스 너머 땅은 옆집 땅이 된 것이다. 


악의적 점유취득(Adverse Possession)과 묵인(Acquiescence)의 차이점은, 묵인은 양쪽 집주인이 처음에는 그 펜스 라인에 동의(혹은 침묵)했을때 적용되고, 악의적 점유취득은 소유주의 허락없이 점유자가 일방적으로 점거했을때 적용된다는 점이다.   


일반인들이 생각하는 것보다는 이와 관련된 분쟁이 훨씬 많이 발생한다.  집 주인이 바뀌면서 새 주인들이 펜스 라인을 프라퍼티 라인으로 믿고 있었다면, 나중에 펜스 위치를 옮길때 더더욱 반발이 심해질수 있다. 


펜스 분쟁이 코트로까지 가는 경우는 많지는 않지만 (한두뼘 땅을 더 얻는다고 크게 좋아지는 것은 없고 번거롭기만 하므로),  어쩔수  없이 코트로 가는 경우도 있다. 예를들면, 시설물(House, Deck, Pergola, Barn, Swimming Pool, Garage 등)을 세울때는 경계선으로 부터 몇피트 이상 띄우게 되어 있다. 처음 설치할때 펜스를 경계선이라고 믿고, 펜스로부터 몇피트 이상 띄워 합법적(이라고 믿고)으로 설치했는데, 나중에 옆집에서 펜스 위치를 실제 경계선으로 옮기려고 하면 해당 시설물이 불법이 되어 철거해야 하는 경우가 생긴다.  혹은 옆집과의 사이가 좋지 않아 감정이 쌓이면 한뼘 땅도 양보하고 싶지 않은 경우도 생긴다.


따라서, 분쟁을 막기 위해서라도 펜스는 프라퍼티 라인에 최대한 근접해서 설치해야 하고, 그러기 위해서는 서베이를 해서 정확한 라인을 확인해야 할 필요가 있다. "Good fences make good neighbors"라는 말이 있다. 펜스를 내집 땅으로 들여 설치하거나 옆집 땅으로 넘어가 설치하는 것은 미래의 분쟁의 씨앗을 심는 일이다.



8. 펜스 설치 위치 - 이미 설치했다면


이미 펜스를 프라퍼티 라인으로부터 들여 설치했고, 이웃집이 펜스 밖 땅을 자기네 펜스로 막은 후 자기들 땅처럼 사용한다면(Adverse Possession), 이웃집에게 그 땅이 내땅이란 사실을 알리고 지금부터라도 관리를 해줘야 한다. 


이웃에 알리라고 했다고 "펜스 가깥쪽 땅도 내땅인데 네가 자기 땅처럼 사용하고 있으니 가만 안두겠다" 이런 편지를 보내라는 뜻이 절대 아니다. 예를들면, "펜스를 설치할때 우리집 경계선 안쪽으로 들여 설치해서 바깥쪽 관리가 힘들었는데 네가 내 대신 관리해줘서 감사하다" 이런 Thanks Letter를 보내는 것도 한가지 방법이다. 다만 편지를 보낸 기록을 남겨둬야 하므로 변호사에게 보내달라 하는 것도 좋고, 내용을 증명할 수 있는 방식으로 보내야 한다. 사용을 허락하는 "Permission"의 의미가 있어 점유취득의 "Hostile" 조항을 무력화 시킬수 있다. 


이웃집과의 경계에 펜스 설치를 동의(혹은 묵인)한 경우라면, 펜스가 경계선에 있는지 확인하고, 만약 우리집 쪽으로 넘어왔으면 서면으로 그 사실을 알려주고 펜스 이동을 요청해야 한다. 서로 좋은게 좋다고, 넘어온 것은 알았지만 좋은 관계를 유지하기 위해 좋게좋게 넘어가면, 묵인(Acquiescence)에 의한 소유권 포기로 간주된다.


만약 이미 시효가 완성된 경우라면 더더욱 부드럽게 해야 한다. 정상적인 좋은 이웃들이라면, 펜스 밖으로 나온 몇피트 땅을 점유취득을 앞세워 내땅이라고 소송하지는 않는다 (위에 열거한 예상치 못한 사정이 없는 한). 그러나, 얼굴을 붉히면서 위협하면 상대쪽에서 법대로 하자로 나오면 내 땅을 빼앗길수 있다. 


미국엔 정말 별의별 사람이 많다. 예를들면, 옆집 땅에 테니스 코트가 있는데 그 집에서는 테니스를 안치고 방치하고 있어서 자기네 가족들이 경계를 넘어가 꾸준히 테니스 코트를 사용했다고 한다. 점유취득 시효가 완성된 이후, 그 집 테니스 코트를 아예 자기 명의로 바꾸고 싶다고 변호사에게 의뢰했다고 한다. 이것이 법적으로 가능하냐 아니냐를 떠나, 얼마나 황당한 일인가.  다행히 테니스 코트 주인이 그들이 넘어와 테니스 치는 것을 보고 "재미있게 잘 노네. 날씨를 즐겨라~"라는 말을 한적이 한번 있다고 한다. 이 말이 "implied permission"에 해당되어 점유취득이 인정되지 않을 가능성이 있어 코트까지 가지는 않았다고 한다. 눈뜨고 있어도 코베어갈 수 있는 곳이 미국이다.



9. 펜스 설치 - 기둥, Post


HOA 승인(HOA가 있는 단지), City/County Permit (Permit 의무화 지역의 경우), 서베이, 디자인/재질/비용/설치위치 등을 결정했다면 이제 비로소 펜스를 설치할수 있다.


DIY로 할수도 있고 컨트랙터에게 맞길수도 있다. 특별한 기술이 필요한 것은 아니지만 예상보다 시간이 더 걸린다. 제대로 설치하려면 자잘한 준비에서부터 마감까지 자잘한 것들이 필요하기 때문이다.


펜스를 설치할때 제일 신경써야 할 부분이 Fence Post 이다. 나무 펜스를 설치할때는 Wood Post를 사용하는데 썩지 않도록 케미컬 처리가 되어 있기는 하지만 토양 상태에 따라 5~10년이면 썩을 수 있다. 


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(썩은 Fence Post. Pressure Treated 되어 있더라도 썩는 것을 막지는 못한다)


따라서, Wood Post를 추가적인로 보호해줘야 한다. Wood Post를 땅에 파묻으면 지하  0~12인치 부분이 썩는데, 지하 6인치 부분이 가장 빠르게 썩는다. 따라서, 이 부분을 보호해줘야 하는데, 기성품 형태로 만든 제품도 있고, 저렴하게 하고 싶으면 Tar 같은 것을 도포해줘도 된다. 이런 보호장치 없이 그대로 wood post를 세우면 5~10년이면 지하 6인치 부분이 썩어서 펜스가 기울어지거나 넘어질 수 있다.


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(지하 12인치까지는 추가적은 보호 처리를 해주는 것이 좋다)


또한 펜스를 잡아줄 콘크리트는 마감할때 바깥쪽으로 경사가 지도록 해줘야 빗물이 기둥쪽으로 고이는 것을 방지할 수 있다.


아이언 펜스의 경우에는 이미 페인트가 되어 있어 추가 보호는 필요 없지만, 그래도 세월이 지나면 녹이 슬면서 서서히 부식될 수 있다. 이 부분에 Tar를 추가로 발라주면 좋다.


기둥을 설치할 구멍은 frost line 이상 깊이로 파야 한다. 조지아주는 겨울에 춥지 않아서 frost line이 12인치 정도이지만, 2ft 정도는 파주는 것이 정석이다. 게이트를 설치할 기둥은 3ft 이상 파줘야 나중에 문이 처지지 않는다.  



10. 펜스 설치 - Door / Gate


Wood fence의 경우 펜스 도어를 나무로 만드는 경우가 대부분인데, wood door의 경우 1~2년만 지나면 쳐져서 땅에 끌리게 된다. 따라서, Wood fence더라도 door frame은 steel로 된 제품을 사용하는 것이 좋다. 다행히 요즘은 시중에서 wood fence door용 steel frame만 저렴하게 구입할수 있다 (HomeDepot, Lowes, Amazon, etc)


아이언 펜스의 경우, 이런 고민은 없다.



11. 펜스 관리


아이언 펜스의 경우, 페인트가 벗겨진 부분을 재도색 해주면 되고, 우드 펜스의 경우에는 펜스 설치후 6개월이 지나면 스테인을 해줘야 한다. 우드 펜스를 그대로 두면, 몇년 지나면 검게 변하면서 보기싫게 될수도 있다. 물론, 이렇게 되더라도 프레져와셔로 씯어내고 스테인 해주면 된다. 스테인을 해주면 우드펜스 수명이 연장된다.


펜스 색상은 시티/카운티/HOA에서 규제하고 있는데, 블랙, 화이트, 내츄럴 컬러만 허용된다. 원색 혹은 화려한 색은 사용할 수 없다.



Disclaimer: 본 글에서 언급된 법적인 문제에 대해서는 일반적인 것을 언급한 것일뿐이며 정확하지 않을 수 있고 각각 케이스별로 다르게 적용되고 코트에서 다른 판결을 할수 있으므로 관련 전문가와 상의해야 한다. 본 글의 정확성에 대해서는 어떤 보증도 하지 않는다.