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GAHOMEFIND

집을 관리하는데 필요한 정보 입니다. 누구도 쉽게 알려주지 않는 귀중한 정보를 오랜 경력의 책임 리얼터를 통해 만나보세요. 애틀랜타 부동산 gahomefind 에서만 있는 정보입니다.

지붕은 기능적으로도 중요하지만 미적으로도 중요해서 집 가격에도 영향을 준다. 그러다보니 집 주인들의 한결같은 소원이 누가 우리집 지붕 좀 바꿔 줬으면 하는 것이다. 

 

당신 집 지붕을 당신 돈으로 교체해야지 누가 그걸 교체해주냐라고 하겠지만 현실은 그렇지 않다. 특히 애틀랜타에는 우박이 많이 오다보니까 더 그렇다. 덕분에 매년 집 보험료만 치솟고 있다. 이러다가는 플로리다 수준으로까지 올라가는 것은 아닌지 걱정스럽기도 하다.

 

roof-replace-gahomefind-900.jpg

(애틀랜타의 지붕 교체 현장) 

 

애틀랜타에서 많이 쓰는 일반 아스팔트 싱글은 수명이 대략 30~35년 정도 되고, 퀄리티 있는 싱글은 60년까지도 간다.  기대 수명이 25년인 제일 싼 3탭 싱글도 35년이 되어도 여전히 멀쩡한 경우도 많고, 수십년간의 hail 데미지로 여기저기 누더기가 되었는데도 끄떡없이 잘 버티는 경우도 있다.  당장 사는데는 문제가 없다보니까, 집 주인이 자기 주머니에서 돈을 꺼내 지붕을 교체하는 일은 흔한일이 아니다.

 

그런데도 주변을 돌아보면 여기저기서 지붕을 교체하는 모습을 흔히 볼수 있다. 가장 큰 이유는 보험회사가 교체비용을 대는 경우, 다른 하나는 집을 매매하기 직전에 집 주인이 자기 돈으로 교체하는 경우다. 

 

보험회사가 교체비용을 대는 경우

 

보험회사가 지붕 교체비용을 대는 경우는 주로 두가지 이유다. 하나는 hail damage, 다른 하나는 wind damage 를 입은 경우다. 바람으로 손상을 입는 경우에는 파손된 싱글만 교체해줘도 되기 때문에 지붕 전체를 교체하는 일은 드물다. 반면 hail은 피해가 무작위로 발생하기 때문에 지붕 전체를 교체해야 하는 경우가 많다.

 

애틀랜타에는 1.7" 크기 이상의 우박이 국지적으로 몇년에 한번 정도 쏟아지는데, 자동차 철판이 곰보처럼 들어가고, 유리가 깨지고,  지붕의 싱글에 손상이 가고, 거터나 사이딩이 찌그러지고, 지붕 환기구도 손상된다. 지붕에 올라가 싱글을 육안으로 관찰하면 손상된 곳이 뚜렷하게 보이는데, 손상된 곳이 많다면 싱글 전체를 교체해야 한다. 

 

반면 1" 이하의 우박의 경우에는 싱글에 손상이 생기지 않는다. 그래뉼이 약간 손실될수도 있지만 지붕을 교체해야 할 정도는 안된다. Hail 피해를 본것 같아 보험회사에 연락했더니, 조사관(adjudicator)이 나와보고는 클레임을 거절(deny)하는 경우는 대부분 이런 경우에 해당된다. 

 

옆집은 보험되는데 우리집은 안되는 경우도 있다. 우박이 떨어지는 각도와 지붕의 각도 때문 일수도 있고, 옆집보다 좋은 싱글이 얹혀져 있어서일수도 있고, 아니면 보험회사가 달라 hail 데미지 판정 기준이 달라서일수도 있다.

 

보험회사는 모든 Hail 기록을 갖고 있다. 일시, 위치, 크기, 당시의 기상레이더 영상등의 데이터가 다 있다. 그렇더라도, 진짜 해일이 떨어지면 만약을 위해서 당시 장면을 동영상으로 찍어두고, 내린 후 장면과 손상된 곳들도 자세하게 사진찍어 두는 것이 좋다.

 

hail_roofinspection.jpg

(보험사 adjudicator가 지붕에 올라가 손상된 부위를 체크한다. 보험회사 데이터베이스에는 Hail이 온 위치와 크기, 날짜가 다 있다)

 

 

집 주인이 교체비용을 대는 경우

 

자기돈으로 지붕을 교체하는 일은 흔치는 않지만 그래도 종종 볼수 있다. 바로 집을 팔려고 할때다. 지붕 교체하는데 돈은 들지만, 교체해놓으면 집 값이 그것 이상으로 올라가기 때문에 집 주인 입장에서는 손해가 아니다. 

 

 

지붕 교체 순서

 

지붕을 교체하기로 마음 먹었다면 3개 이상의 견적을 받아보는 것이 좋다. 그러나 사전 지식이 없으면 견적을 아무리 많이 받아봐도 서로 1:1로 비교하기가 쉽지 않다. 

 

roof-replace-zohair-mirza-freeimg.jpg

 

조지아에서 주로 쓰는 지붕 재질은, 저렴한 25년 수명의 3-Tap Shingle, 일반적으로 많이 쓰는 30년 수명의 Architectural Shingle, 그리고 럭셔리 하우스에서 쓰는 50년 수명의 Shingle이 있다.  50년 수명의 싱글은 무게가 일반 싱글에 비해 2배 이상 나가고 값도 비싸기 때문에 몇백만불 이상의 집에서나 간혹 쓴다. 

 

제조사마다 제품의 질이 다른데, 색상에 엑센트를 더 준 제품, Class 4 Impact에도 견딜수 있는 제품(Hail이 와도 끄덕 없음) 등등 선택이 다양하다. 

 

싱글 이상으로 중요한 것이 밑에 까는 종이(underlayment)이다. 눈에 안보이니까 싼 제품을 많이 쓰는데, 중요한 역할을 하는 것이라서 좋은 것을 써야 한다. 그래봐야 재료비 차이가 고작 $200 남짓인데, 루핑 컨트랙터들은 이 돈을 절약하려고 값싼 자재를 쓰려고 한다. 지붕을 덮고나면 육안으로는 알수 없기 때문에 참으로 애매한 부분이다. 견적서상에는 좋은 자재를 쓴다고 해놓고는 실제 작업할때는 싼 자재를 쓸수도 있기 때문에 작업할때  집 주인이 직접 확인해야 하는 부분이다.

 

roof-replace-sigmund-freeimg.jpg

(지붕 교체할때면 직접 자재를 확인해보는 것이 좋다. 나중에 작업이 끝난 후에는 알수도 없고, 설사 알게되더라도 이미 끝난 일이다)

 

얇은 것은 #15, 두꺼운 것은 #30, 신세틱 #15, 신세틱 #30, 이렇게 4가지 종류가 있다. 견적서에 반드시 어느회사 제품을 쓸 것인지 기재하고, 교체작업을 할때 그 제품이 쓰이는지 확인할 필요가 있다. 당연히 신세틱 #30이 제일 좋은 것이다.

 

루핑 컨트랙터들이 돈을 절약하는 또 다른 방법으로는, Hip/Ridge 캡 싱글을 지붕 싱글과 일치하는 전용 제품을 사용 안하고 3탭 싱글을 잘라서 사용하는 것이다. 색상만 일치한다면 별 상관은 없지만 동일 제조사에서 나온 Hip/Ridge 전용 싱글을 사용하는 것이 올바른 방법이다. 견적을 받을 때 이 부분도 명확히 해두는 것이 좋다.

 

이 이외에도 드립엣지도 확인해야 하고, 싱글들간의 줄 간격, 튀어나온 못은 없는지, 등등 확인할 것들이 많다. 못을 박는 위치도 올바라야 하는데, 이건 집 주인이 확인하기가 어렵다. 못 박고 있는데 옆에서 지켜볼수도 없는 노릇이니까. 루핑 컨트랙터가 일을 제대로 안해놓으면 두고두고 골치아파진다.

 

 

지붕 관리

 

교체도 좋지만 평소 관리에도 신경을 써야 한다. 낙옆이 쌓이는 집은 주기적으로 청소을 해야 한다. 거터가 막히지 않도록 청소해주고, 지붕을 육안으로 관찰하여 싱글이 떨어진 부분은 없는지, 다람쥐 같은 것이 손상을 주지는지, 비올때 빗 물은 잘 흐르는지 등등을 주기적으로 체크한다.

 

가끔 비올때 우산쓰고 밖에 나가 지붕을 관찰해보는 것도 좋다. 손상된 곳이 생기면 지체하지 말고 수리를 해야 한다. 물이 들어가면 피해가 점점 커질수 있기 때문이다.

 

roof-repair-gahomefind-900.jpg

(애틀랜타의 지붕 수리 장면)  

 

 

 

 

Disclaimer

본 글은 최대한 정확하게 작성한 것이지만 정확성을 보장하지는 않습니다. 자세한 내용은 고객센터로 문의하거나 전문가와 상담 바랍니다.

 

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